아파트 대재앙 -종합선물세트편-
장문이지만, 꼭 끝까지 읽어 보시길 부탁드립니다.
<< 에필로그... 20년후 집값 분석 통계자료 >>
글쓴이 -부화뇌동-
1.생산가능인구 : 취업해서 돈을 벌 수 있는 능력이 되는 포텐셜 인구
20~49세 생산활동이 왕성한 대한민국의 중견층들의 비율이 2010년 중반 이후로 계속
떨어짐, 공기업,대기업 연봉25%삭감에 초임2500이면 잘받고 세금때고 한달에 180만원씩 받고 사회생활
시작해 언제 집을 살 수 있을지?
2020년에 15~24세 생산인구 2010년 대비 20% 감소
2020년에 24~49세 생산인구 2010년 대비 10% 감소
2020년에 50~64세 생산인구 2010년 대비 30% 상승 (말이 생산인구지, 실제로 취업해서 돈버는 분들이 몇% 될런지?)
2.인구부양비: 경제활동을 하는 인구 대비 고령자의 수(즉 세금을 얼마나 더 내야 하는가 결정하는 지표)
[그래프 분석]
1) 65세 이상 인구비(%) 2000년(7.2%) -> 2020년(17.2%)
2) 노년부양비(백명당) 2000년(10.1명) -> 2020년(21.7명) 따라서 20년만에 부담해야 되는 부양비 2.6배 상승
3) 노령화지수(백명당) 2000년(34.3명) -> 2020년(125.9명) 3배이상 증가
4) 대한민국 평균 연령 2000년 (34.3세) -> 2020년(43.9세)
대한민국은 일본의 20년전 데쟈뷰를 보여줍니다. 과거 30년간 그래왔고 앞으로 20년후에 그 종지부를 찍게 될
것입니다. 나이드신 분들은 넘쳐나고 젊은이들은 월세방에 살고, 프리터족 넘쳐나고, 출산도 안하고
신규취업자 임금 감소에, 절대적인 젊은층의 생산가능 인구의 부족으로 인하며, 2020년이 넘으면 복지관련 부양세금으로 2009년의 3배 가량 더 내야 됩니다. 이러한 상황에서 집값이 과거처럼 폭등 할런지요? 자료들 보시고 분석은 독자분들의 판단에 맡기렵니다.
그리고 60세 이후에 나타나는 고령자들의 신체적, 정신적 생애 전환기적 생물학전 변화가
주택의 매도와 거주평수에 어떠한 인과관계가 있는지 분석중입니다.
한국 주택연구원 자료를 따서 분석하고 있습니다. 조만간 또 올리겠습니다. 즐독~ 열독하십쇼
---------------------------------------------본론----------------------------------------------
1) 1970~2008 년 합계출산율(결혼유무를 떠나 대한민국 여성 1명이 평생 낳는 아기의 수: 2.0명이 되어야 인구수 유지)
2) 합계출산율 그래프 : 1983년 이후로 이미 출산율이 2.0이 무너졌기 때문에 향후 학생감소->학교감소->교사감소
등 영향이 확대됨
3) 전국 주택보급률
4) 다른거 필요없고 서울의 주택보급률을 보시기 바람. 선진국에 비해 낮은 수치임. 그러나...
5) 선진국의 주택보급률
6) 연령계층별 인구구성비 : 2010년 중반까지는 가운데 중년층이 유지가 되므로 집값은 안정세일 것임
그러나........!
7) 잠재적 주택 매수 수요자인 중간계층(15~64세)가
8) 요건 서비스 고령화 속도 국제비교
9) 서비스 남녀인구비,
10) 인구수가 계속 증가한다고 하시는데 늘어나는 인구수 대비 고령자(잠재적 주택 매도자)
비교해 보았습니다. 나이들면 집팔고 작은집으로 가지 절대 큰집으로 이사 안갑니다.
인간의 동물적 본능입니다.
작아서 안보이시면 설명 2000년~2010년까지 서울인구 1만명 증가했습니다. 그사이 65이상 고령자는 대략 40만명 증가하였군요. 2016년에는 서울인구가 990만 명으로 1000만명이 하향돌파되며 이 와중에 65세 이상 고령자는 129만명으로 증가하게 됩니다. 믿을 수 없는 충격적인 자료이지만 통계청 홈페이지에서 직접 누구나 뽑아볼 수 있는 자료입니다.
그리고 2012년부터 서울 인구하락이 시작됩니다. (통계청에서 직접뽑은 자료입니다.)
전 집값 불패론자 였는데 폭락론자들에 대응하기 위한 논리를 만들고저 공부하다가 공부를 하면할수록 집값을 하락할 수 밖에 없다는 쪽으로 귀결되고 말았답니다. 또한 저는 분당에 아파트 한채 보유하고 있는 대한민국 중산층 중 한명입니다. 향후 3년내 아파트를 처분할 계획을 가지고 있습니다. 이상입니다.
그리고 대한민국의 인구통계는 5년마다 "인구주택총조사" 즉 한명한명 모두 전수조사를 실시하므로
특수한 이벤트(국지전,기아,질병)가 발생하지 않는한 인구관련 통계는 99%이상 정확합니다. 세계에서도 인정받는 정확도 입니다.
<< 주제1) 아파트 대재앙 오고있다.[-1부- 복마전이란?]
-글쓴이: 윤상원-
노벨 경제학자 루비니가 국내 모 방송국과의 인터뷰에서 클로징 멘트로 “ 한국은 앞으로 아파트가 복마전이 될 것이다” 라는 화두를 던지고 끝을 맺었다.
나는 그의 이 말에 참으로 대단한 사람이란 것을 새삼 느꼈다. 부동산으로 바닥을 기어 부동산으로 일어난 토종 윤상원이 보다 그의 혜안이 더 밝다는 사실에 감탄한 것이다. 하기야 한국의 아파트 문화 연구(?) 로 사회학 박사 획득자가 벌써 여러 명이나 탄생 됐으니까. 세계적인 석학 루비니가 모를리 없지. 완전 쪽팔려 못살겠네 그려
“복마전” 이란 말은 쉽게 풀이해서 “미래의 대재앙” 이란 뜻이다 여러분은 루비니가 던진 화두를 곰곰이 생각해 보았는가?
공동, 다중주택인 아파트가 투기 대상이 되었던 나라는 지구상에 애오라지 대한민국 하나뿐이다. 어떻게 세월 따라 썩어가는 소모품에 불과한 아토피 콘크리트 덩어리가 투기 대상이 될 수 있었단 말인가?
있을 수가 없는, 불가능한 일을 가능하게 만들어 줄줄이 오징어 낚시에 걸려들었다는 사실에, 한 민족의 냄비 근성을 루비니는 간파한 것이지. ㅋㅋㅋ 이는 마치 한 판의 피라미드 폰지 사기 게임에 줄줄이 굴비 엮이듯 엮인 꼴이 아닌가? 이런 피라미드 폰지 사기게임은 하부 구조에서 더 이상 받아줄 여력이 고갈 됐을 때 와르르르 무너지는 메카니즘을 갖고 있단다.
그 징조로서
1) 소득은 줄어들고 있는데 빚은 점점 늘어나고 있다는 사실→거품 파열의 징조가 오고 있다는 뜻.
한국은행의 금융안정보고서에서 개인 빚이 819조원으로 늘었고 소득은 2만 600 달러에서 1만 5천 달러로 줄었다는 보고서에서 입증되고 있다는 것이다. 그리고 부동산 담보대출 연체율이 2.8%로 담보가액으로는 무려 38조원으로 대폭 늘었다는 사실, 즉 대출 상환능력은 점점 취약해지고 있고, 대출 부담능력은 더 약화되고 있다는 말이다.
더욱 더 큰 문제는 앞으로 끔찍한 구조조정을 앞두고, 점점 더 기하급수적으로 상황이 악화 될 것이라는데 있다. 지금 금융부채 대비 가처분 소득은 1.4배(머니투데이 | 배성민 기자 | 입력 2009.04.28 12:02) 이다. 다시 말해 연 1000만원 소득자가 금융권에 진 빚이 1400만원 이란 뜻이다. 이제 피라미드 폰지 폭탄돌리기는 끝났고, 더 이상 받쳐줄 하부 세력도 고갈 돼가고 있으니 와르르르 무너질 일만 남았다고 볼 수 있다.
사례 보고서>
• 가계빚 800조 넘었다 -아시아경제
• 가계도 기업도 빚더미 "날개가 없다". (30대 기업 부채비율 98%에서 현재 200%로 급증) -아시아경제
• 집집마다 빚잔치..부채상환 능력 갈수록 악화 -아시아경제
• 소득의 30% 빚 갚느라 헉헉- 한국은행이 28일 발표한 "금융안정보고서"에 따르면 가계의 금융부채 상환능력을 보여주는 개인 가처분소득 대비 금융부채비율은 지난해 1.40배로 나타나 계속 기하급수적으로 늘고 있다.(이는 년 1000만원 소득 가구가 빚이 1400만원 이란 뜻)
결론 → 이는 다시 말해 코앞에 다가오고 있는 2차 충격에서는 가계건 기업이건 간에 매물 홍수를 예고하고 있으며, 아파트 대폭락이 임박 했다는 뜻으로 알란 말이다.
2) 대한민국 최초의 고층 아파트 재건축 순환 주기가 와있다. (노벨 경제학자 루비니 교수 예언의 핵심)
강남 송파 가락동 저층 시영아파트 2차 재건축 현장에서는 무슨 일이 벌어지고 있을까? 그곳은 3000가구가 넘는 대단지에다가 대지 지분이 무려 135%나 되는 그야말로, 불과 몇 년 전만해도 강남 저층 아파트가 요술지팡이 노릇을 할 때 무려 13평 아파트가 7억을 홋가 했던 노른자위 재건축 아파트 였었다.
그런데 지금은 4억에도 팔리지 않고 있단다. 왜 그럴까? 개발 분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 되고, 전용 면적 18평 이하의 소형 아파트를 20%이상 지어야 하고, 과밀억제 부담금 등으로, 전용 25평(32평형)을 배정 받는데....
현금 청산금 만 무려 2억 5천만 원을 지불해야 한다. 게다가 이주비와 그에 따른 금융비를 추가로
2억 6천만 원 이상을 또 부담해야 한다 (합이 5억 1천만 원).
게다가 강남은 이미 자가 거주 율이 15%, 제 1금융권 평균 융자금이 2억 9천만 원, 제 2금융권 평균 융자금이 5억3천만 원으로(부동산 114 자료) 자그마한 충격에도 무너질 수밖에 없도록 취약한 구조이다
(강남에 집사는 사람은 빚없이 현찰로 산다는 언론의 선동에 놀아나지 마세요. 골로갑니다.)
여기가 끝이면 좋게?
건축기간 중에 조합측과 건설사 컨서시엄의 야합으로 인한 수 차례 설계 변경으로 엄청난 비용증가는 관례요 상식인 것이다.(도~적~놈~들). 이러다 보니 조합원과 조합측의 얽히고설킨 소송사태로 모든 공정이 현재 4년 째 완전 중단된 상태다. 이러지도 못하고 저러지도 못하고 건설사에 코가 꿰인채로
세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼 불어나 이제는 이판사판 공사판이 다 되어버린 루비니의 예견대로 복마전이 되고 만 것이다. 한 마디로 망했다고 보면 된다.
대지 지분이 135%짜리 저층 아파트도 저 지경인데 하물며 대지 지분이 건축물 대비 40%도 안되는 고층 아파트는 더 말해 무엇하리...
현재 강남에 35년차가 넘은 고층아파트는 은마, 잠실 주공 5단지, 쌍용, 한양, 현대 등 부지기수다. 은마와 잠실 주공 5단지 예를 들자면 조합을 구성한지 어언 8년이 넘는다. 그런데 왜 아직까지 재건축은 고사하고 조합 설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있을까?
건설사를 온 사방을 들 쑤시며 알아봐도 아무도 응답이 없거든, 왜? 일반 분양 몫은 고사하고, 소형 평형 의무비율, 개발 분담금 등으로 오히려 현재 살고 있는 평형보다 훨씬 좁은 아파트 배정을 감수해야 되거든, 조합 설립인가를 받는 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려들어 발목 잡히게 생겼거든, 그렇게 되면 폭탄돌리기가 끝장나게 생겼거든, ㅋㅋㅋ
막상 어거지로 재건축을 실시하게 된다면? 가구당 이주비 및 금융비용 건축비 등으로 최하 6억 5천만 원 이상 현금이 있어야 되는데, 이게 될 일이 아니거든, 그러니 불나방 몇 마리가 뛰어 들어오길 학수고대 하며 빠져나갈 타이밍을 가재미 눈깔 뜨고 기다릴 수밖에,
불나방이 뛰어 들어오길 목이 매게 기다리는 주제에, 계단식으로 떨어질 때마다 짬짬이 생기는 요요현상을 이용하여, 주둥이로만 들썩, 훈풍, 급등, 꿈틀, 어쩌구 하면서 바람잡이 짓은 열심히 하고 있더라고...., 참으로 세상살이가 삐,끼 천국으로 살벌하다는 걸 아직도 모르겠니? ㅋㅋㅋ 이렇게 세월이 가다가 결국에는 슬럼화 단계를 지나,
다음 정권에서는(45년차 진입) 한강 시민 아파트, 청계천 시민 아파트처럼 강제 퇴거 당할 수밖에 없는 시절이 조만간 올 거란 말이지... 왜? 너무 위험해 지니까... 차라리 저층 아파트라면 좀 더 버틸 수 있으련만, 15층 이상 고층 아파트는 하중 문제로 더 버틸 재간도 없고, 목숨 걸고 사수하기에는 공권력이 좌시하지 않을 것이니까...
혹자는 말한다. 철근콘크리트 구조는 내용년수가 50년 이라고, 그래 그 말은 맞다. 그러나 그 내용년수는 최적의 관리 상태를 유지하면서, 목숨 걸고 살아야만 하는 최장의 임계점 기간을 뜻한다. 즉 이미 콘크리트 산성화로, 지진 강도 3도 정도의 충격에서도 자동 붕괴될 수밖에 없는 년수를 뜻하는 것이란다. 뭔 아파트에 몰살당할 각오로 살 일이 있겠는가 말이다. (천재지변으로 인한 참사는 보험금도 엄따.)
우리나라도 이제 지진 안전지대가 아니다. 지구 판구조가 서서히 변하고 있단 말이다. 수년 전부터 해마다 수차례씩 강도 3도 정도의 지진이 동해변을 기점으로 서서히 내륙으로 이동 중이란다, 아직은 수도권 내륙에는 간간히 지진강도 2도 선에서 머물고 있지만.... 서서히 내륙으로 이동 중이니까 철저히 대비해야 한다.
참조: <안동· 규모 3.8 지진…올 들어 가장 강한 규모, 자다가 놀라 뛰어나와, 문틀 등 빠그라져, -노컷뉴스 | 입력 2009.05.02 11:18>
만일에 고층 아파트 재건축 사례나 ( 불가능한 일이겠지만 ) 강제 퇴거 사례가 ( 향후 수년 내에 필연적임) 가시화 된다면? 전국의 고층 아파트 소유자들로부터 들려오는 으악! 하는 곡소리에 그야말로 전국이 “들썩” 할 것이다. 그 때가 오면 15년 이상된 노후 아파트는 가격 불문이 될지도 몰로, 투매가 일어날 가능성이 있단 말이다. 아니 그렇게 되는 것이 필연인 게지
최하, 묻지도 따지지도 않고 “거래사례 비교법”으로 거래되는, 전 근대적인 아파트 거래방식은 완전히 사라지게 될 것은 물론, 경매에서 하는 아파트 감정평가 방식도 거래사례 비교법이 아닌, 단독 주택 감정평가에 적용하는 “복성식 평가법(잔존가치 평가법)”으로 바뀌게 될 것이다.
예를 들면 지은 지 20년차에 들어간 단독 주택은 경매 감정평가 시 관리 상태에 따라, 현재 대략 평당 25만원~ 40만원 꼴로 건물 잔존가치를 평가해 주거든? 일반거래에서는 아예 대지 값만 주고받는 거래가 일반적이지만.... 그래도 단독은 땅값 상승분이 건물 감가 상각분을 훨씬 초과 하니까 별 문제 삼을 것이 없지롱
날 미워하지 마라!! 옛날부터 선진외국에서는 공동 주택일지라도 일반거래나, 경매 감정이나 이미 상기한 복성식 평가방식이 통용 되고 있으니까, 당연히 그렇게 거래 되는 것이 합리적이고 보편타당성있는 거래란 생각이 안 드는가?
그러면 왜 이렇게 아파트 재건축은 토건 족에게 칼날을 잡힌 모양새로 호구가 될 수밖에 없는 것일까? 그건 상호간에 대지가 “지분” 이라는 집합 건축물법상 용어 해석의 오해에 기인하는 것이다. 아니 아파트 소유자만의 일방적인오해일 뿐이다.
①집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다.” → 이 문구는 건물이 땡치면 대지 지분도 땡친다는 뜻이다.
즉 이는 대지가 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하단 뜻이다. 여러분의 아파트 대지 지분은 여러분 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게 하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문이다. 이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것이다.
실례로 잠실 2단지 재건축 시, 그곳에는 13평, 17평, 19평이 혼재 돼있던 곳이다. 평형 배정을 위한 관리처분 인가 시 당연히 조합측에서는 대지 지분이 많은 19평 아파트 소유자들에게 큰 평형을 배정하고 소형 평형 소유자들에게는 소형 평형을 배정했지만 이것이 대법원에서 불법으로 무효화 되고 말아, 추첨으로 평형을 다시 배정 할 수밖에 없었다는 사실을 기억해야만 한다. 즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문이다.
여러분은 아직도 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을 여러분 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류를 범하고 있는 것이다. 이제는 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하시겠는가? 어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 여러분은 옴짝 달싹 못하고, 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말이다.
그래서 워렌 버핏은 “가치투자” 의 중요성을 강조한 것이다. 변화를 일으킬 수 없는 종목은 쳐다보지도 않는다는 말이지, 이 말은 여러분은 앞으로 영원히 토건족의 노예로 살 수밖에 없다는 뜻이다. 그리고 장기 융자를 다 갚을 때 쯤 되면 재건축이란 덧에 걸려 다시 빚을 내어 살 수밖에 없는 영원한 빚의 노예가 될 수밖에 없는 빚살이 인생이란 말이다.
이제 수도권의 주택 중 56%가 아파트로 덮고 말았다. 이는 앞으로 용산 참사는 쨉도 안 되는, 전체 수도권 참사로 다가올 것이다. 정치권력과 토건족들의 야합으로 우리 수도권은 그들의 손아귀에 장악당하고 만, 매트릭스들이 가지고 노는 앤더슨 신세가 되고 만 것이다. 루비니 교수는 바로 이런 점을 예상하고, 화상인터뷰에서 아파트를 대한민국의 “복마전”으로 선뜻 단정 지은 것이다.
국토가 좁으니까 어쩔수 없다고? ㅋㅋㅋ 참으로 답답한 소리하는 구나! 이렇게 무지하니까 초고층 아파트 건설을 당연시 여기므로, 토건족들이 우리의 수도를 말아먹고 있단 말이닷!!“
건축물 높이의 1/2 유격거리 유지” 라는 세계 공통의 절대법이 존재하는 한 절대 높이 짓는다고 해서 건축물 총 연면적이 늘어나는 것이 아니란 말이다. 아니 오히려 준다는 것이지, 다만 아주 싼 건축비로 건축할 수 있다는 것 뿐이지. 그건 이미 뉴타운 입주에서 오히려 가구 수가 줄었다는 사실을 새겨야 할 것이다. 땅값이 오르는 것이지 아토피 콘크리트 덩어리는 결국에는 산업 폐기물로 전락하고 만단다. 제 꼬리 잘라먹고 살다가..., 나아가서 팔다리 잘라먹고 살다가 마는 막장 인생인 것이지,
애초 줄기세포가 배반포에서 잘못 처리되어, 꼬리가 개를 흔드는 괴물을 피같은 비싼 돈 주고 산 꼴이란 말이다. 어찌됐던 간에 우리 국민들은 10대 재벌의 탄생과정의 필수조건인 건설회사 운영에 일조한 애국자인 것만은 틀림없으니까 그만 잊어버리자고.....
앞으로는 아파트를 부동산 반열에서 더 이상 논하지 말자. 단지 유통기한 30년짜리 소모품인 동산으로 취급하자 꾸나! 이 무슨 낭비란 말인가?
그렇기에 선진외국에서는 아파트는 패자 부활전을 위한 이민자, 극빈층을 위한 임대용으로만 짓고 있는 것이다. 사회의 허리인 중산층이 신 빈곤층으로 전락되는 것을 막기 위해 집단 고층아파트 단지는 절대 하가해 주지 않고 있단 말이다. 지금 아파트 하도급 가격은 평당 210만원 전후면 서로 맡으려고 혈안이 되어있다. 그들은 이 가격에서도 마진 25%를 보고 있단다. ㅋㅋㅋ 완전 피바가지 싸구려 상품이 바로 아파트이다.
모든 가격은 반드시 제 가치로 회귀하고 마는 것은 만고불변의 원칙이다. 일본의 경우 집합 건축물인 아파트의 경우 분양 받은 즉시, 1년 내로 가격이 제 가치를 찾아 일단 30% 하락하고 나서 시작하는 것이 통념이란다.
②가치투자란 무엇인가? 아파트는 가치투자 대상이 될 수가 있는가?
가치 투자란 “지속가능한 투자”를 뜻한 것이라고 볼 수 있겠다. 과연 아파트는 자손 까지도 물려 줄 수 있을 만큼 지속 가능한 것일까? 여러분 스스로 생각해 보길 바란다. 만일 아니라면? 닥치고 아파트 팔아라!
전세로 들어가 살면 어때?, 남는 돈으로 수도권 외곽 지역에 평당 30만 원 짜리 밭떼기나 10만 원짜리 나지막한 임야에 짱 박아 놔라, 전세금은 영구히 보존될 수 있겠으나 아파트는 조만간 상기한 재건축 사례가 충격으로 다가 올 시는 그야말로 껌 값으로 변하고 말게 될 가능성이 크다.
향후 10년 쯤 흐른 다음에 아파트 소유자와 밭떼기나 임야 소유자와의 격차는, 처음에 지구에서 우주선 발사 시 각도가 0.1도 밖에 차이가 안 날 정도로 우열의 차이가 없겠지만, 달에 도착할 때 쯤 되면 아파트란 우주선은 이미 궤도 이탈로 우주미아 신세가 돼있을 것이다. 부동산의 가장 큰 적이 무엇인지 아는가? 그건 부동(不動)이란 두 글자인 것을 명심 하거라!
③지금 아파트는 왕거품 그 자체다.→ 꼭지점에 물려있다.
06년도 당시 국회에 제출한 서울시 강남기준 아파트 분양원가 공개(건설사 마진 30% 포함) 자료에서 평당 800 만원선 으로 밝혀졌다.
보고서 내역(32평형 기준)→ 전용 25평, 대지 지분 12평)
대지→ 지분 12평*1700만원= 2억 400만 원
건물→ 25평*380만원(06년 국토해양부 표준단가)= 9500만 원
∴ 20400만원 + 9500만원= 2억 9천 9백만 원 ok?
• 대지는 일반주거지역 기준임→ 향후 대지 값은 더욱 더 떨어질 것임, 왜? 땅값은 일반적으로 아파트 값에 6개월 정도 후행하니까, 일반 주거지역 호가는 평당 2000만원 이상을 부르나 막상 계약서 쓸데는 1700만원에 쓸수 있는 매수자 우위 시장이다. 나의 안테나는 아직도 생생이 살아 움직이고 있단다.
• 지금 현재 아파트 하도급 건축 단가는 평당 210만원임 → 이 가격에도 25% 마진 포함이므로 서로 맡으려고 혈안이 돼있음, 그것도 어음 결재도 감지덕지 하고 있음,
• 지하 주차장 포함 가격임, 제세공과금 포함 가격임
• 더구나 신삥 아파트 기준임
우기지마라! 이건 서울시 강남 기준 분양 원가 공개 공식 자료이니까.
토건족 삐,끼 대마왕 (당시)건교부도 국회에서 아무런 이의 제기를 못한 자료란 말이닷!!
그런데 어떻게 재건축도 불가능한 조만간 무너지기 직전이라 강제퇴거를 앞둔 강남 3구의 다 썩은 아파트가 자그마치 신삥 아파트의 3배인 평균 2400만원 을 호가 할 수 있단 말인가? 아파트란 물건은 세월이 지나면 지난 만큼 값이 떨어지는 것이 정상이다. 여기, 희소가치, 주민 커뮤니티, 어쩌구 하면서 서울시의 절대평가 보고서를 믿지 않는, 아니 믿고 싶어 하지 않는 삐,끼들을 위해서
근린생활 시설 대비 상대 평가를 해 주겠다.
세계 어느 나라를 보아도 근린상가 사무실 기준대비 아파트값은 60% 전후로 형성돼있다. 당연히 우리나라도 수십 년 간 근린상가 사무실 대비 아파트 값은 60% 전후로 가격이 형성 되어 왔었다. 지금 강남 일급 근생 사무실 지역인 테헤란로 사무실 매매가는 평당 1500만원에 거래되고 있다.
1500만원에 60%면 얼마? 빙고! 900만원 맞습니다. ㅋㅋㅋ 완전 왕거품 덩어리 자체인 것이다. 어떻게 평당 1억5천만 원을 호가하는 중심 상업용지에 지어진, 고 부가가치를 창출하는 근생시설 보다 아파트 값이 더 비쌀 수가 있겠는가?
200년 전 네덜란드 튜립 root 투기 광풍으로 한 송이 값이 1억이 넘었다는 거짓말 같은 사실이 전설로 묻힌 지 200년이 지난 지금까지 튜립 투기 광풍이 재현 됐다는 소식을 들어 본적이 있는가? 마찬가지로
세계사적으로도 있어 본적도 없고, 있을 수도 없는, 공동 다중주택에 불과한 아파트 투기는, 이제 세기의 웃음거리와 함께 영원히 전설 속으로 사라지고 있단다. 막차 탄 삐,끼들의 상처뿐인 영광을 안은채...
다만 연어가 태어난 곳으로 목숨 걸고 회귀하듯이 거품 발생 초기인 02년도 당시 상태로 돌아 가고 있을 뿐 ..... 이건 역대 세계 5대 단순 금융 위기에 불과한 데이터에서도, 모조리 예외없이 거품 발생 초기로 거품이 꺼지고 말았다는 역사적 사실에 근거한 것이란다.
왜 우리가 세계사 국사 등 역사를 배울까? 그것은 역사는 반복되기 때문이란다.
미국 영국 등의 집값이 고점대비 약 50% 정도 폭락했단다. 우리나라는 미국 경기에 1년 정도 후행하므로 앞으로 1년 후에 얼마나 폭락할 것인지를 짐작 할 수 있지 않는가? 그러나 그들의 집은 단독주택 기준으로 말하는 것이다. 우리나라 단독 주택 값은 고점대비 약 7% 정도 밖에 아직 하락 하지 않았단다. 단독 주택이 돌솥이라면, 아파트는 냄비인 것이다.
“냄비의 특성+루비니 교수가 예견한 대재앙의 가시화” = 처참하게 붕괴, 될 것이라고 감히 단언할 수 있겠다. 명박이가 기를 쓰고 막아 줄 것이라고? 우~ 하하하하 일본을 보라! 역사적으로 일단 거품 붕괴가 시작되면 명박이 아니라 염라대왕이 와도 막지 못했다는 사실을 기억해라 절대 정치권력은 시장권력을 이겨 본 적이 없단 말이지. 다만 지연시킬 수 만 있을 뿐.....
실수요자를 위해서 대략 적인 도쿄버블 실체를 선명하게 짚어보겠습니다.
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1) 1985년 일본이 미국과 뉴욕 플라자 호텔에서, 플라자 협약 체결로, 엔화 강세 유지→
2) 엔화가치 상승으로 1986년부터 버블 발생시작→
3) 1989년 1차 버블 붕괴로 30~40% 폭락→
4) 일본정부 붕괴를 막기 위해 제로금리 실시, 부동산 모든 규제 철폐, 155조엔 투입( 무려 현행 환율로 2600조원 투입 )→
5) 정확히 23개월 동안 소강상태 진행(이때 불나방, 새가슴 폭탄앞으로 돌진ㅋㅋ)→
6) 1991년 2차 대폭락 개시 (86년 고점대비 87%까지 하락후 안정)
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( 결국은 일단 소비자가 버블이라는 것을 인식한 이상 어떤 약발도 무효이고 소비자가 만만한 값이라고 인식 될 때까지는 대폭락 할 수밖에 없다는 것입니다. 절대 정치권력은 시장권력을 이길수 없습니다.)
3) 현재의 위기는 아직 리허설 단계까지만 와있다.→본게임은 아직 시작도 안했다.
모든 금융위기는 ① 자기강화(버티기)를 거쳐→ ②확대 재생산(실물로 전이)→ ③ 그 실물이 다시 금융을 강타하는 3 단계 수순은 피할 수 없는 필수 코스이다. 1번과 2번은 끝이 있으나 3번부터는 끝도 없고 한도 없는, 가히 아마겟돈이 무엇인지 실감 나게 될 것이다. 처절한 생존게임을 앞두고 있단 말이다. 지금은 2번 단계의 초입에 불과하다. 한전 주식 파동, 1차 2차 석유위기, imf 등의 거친 파고를 넘으며 살아남은 나 윤상원이는 동물적 후각으로 직감하고 있다. 전기한 위기는 점심 먹고 잔돈에 불과 하다는 것을..... 아직 2번의 초입에 불과 한데도 부동산의 특성인 계단식 폭락에서 당연히 오는 요요현상에 깜박 속아, 조마조마한 새가슴으로, 지난 3월 달에 자살 폭탄 게임을 감행한, 강남 송파 재건축 시장에 몰빵을 감행한 몇 마리의 불나방 들이 요즘 불안에 떨며 잠 못 이루고 있다며?
투기는 아무나하나♪ 투기는^ 아~무나 하나♪
4)빈집 대란이 오고 있다. 5~6년 내로 주택 보급률이 세계 최고의 기록적인 보급률인 150%를 넘게 될 수밖에 없는 공급의 비밀
현재 우리나라 주택 보급률은 국토부 자료에서는 108% 국민은행 통계자료에서는 112%, 그중 수도권 주택 보급률은 국토부 자료에서는 98% 국민은행 통계자료에서는 102%, 어찌됐거나 두 기관 공히 “소유권”을 중심으로 통계를 작성“ 한 것이다. 바로 이 소유권 중심이란 것에 함정이 있단다. 여러분이 사는 동네에 있는 단독주택 중 1층짜리 주택은 천연기념물 급에 해당되는 고옥(古屋) 을 빼고 나면, 전부 다가구 주택이 아닌가? 이 다가구 주택은 소유권 기준으로 따져서 1가구로 계산해서 보급률을 산정했단 말이지, 그리고 오피스텔은 업무용으로 분류해서 여기에 빠져 있단다. 실제로 오피스텔은 사람이 거주하고 있는 용도로 사용하고 있는 데도 불고하고 업무용으로 분리해서 주택 보급률에서, 빠진 것이지 현재 우리나라 수도권 오피스텔 숫자는 05년 말 현재 약 17만개, 현재는 20만개 정도 추정 ∴ 오피스텔 20만개 + 단독 주택으로 분류된 다가구 주택( 전체 주택에서 단독 주택이 45% 차지)을 한 개의 건물 당 3가구만 쳐줘도 수도권 주택 보급률은 무려 145%가 넘을 것은 자명한 이치→세계 최고의 주택 보급률 임, 이러니까 당연히 역전세 대란이 일어나고, 미분양 아파트가 공식집계로는 16만5천개, 비공식 집계로는 30만개라는 사태가 일어나는 것이란다. 주택이 모자란다면 분양가가 얼마이든 간에 미분양으로 남아있을 이유가 없지 안 그래? 빈집대란이 오고 있다. ① 어제 우리 할마시와 e mart에 배추 사러 갔었는데……. 흐미!~ 배추 한 포기에 5천 2백 원, 무 한 개에 1500원, 작년 겨울에는 배추 한 포기에 400원 주고 샀는데……. 그래서 농협으로 가서 “엄마손 이라는 담근 김치” 5포기 사고 말았단다. 배추가 쬠만 모자라면 5천원, 쬠만 남으면 400원으로 폭락하는 현상을 두고, 의·식·주는 수요 공급의 탄력성 중 가격의 탄력성이 크다고 말한다며? 자! 이런 관점에서 향후 벌어질 빈집대란을 점검해 보자꾸나. ㄱ) 정부의 최후의 패착- 다주택자 양도세 감면 06년 당시 이주성 국세청장이 국회에 최초로 제출한 다주택자 실태 보고서에서 다주택자들의 주택 보유개수가 무려 158만 6천개로 밝혀졌다. 이건뭐 완전 투기 공화국이라고 할만도 하겠다. 이들은 내년 말까지 팔면, 한시적으로 양도세를 일반과세로 해 주겠다고 국회에서 확정 됐다. 말이 158만개이지 이는 분당 신도시 16개의 물량이 20개월 내로 매물로 쏟아져 나올 거란 말이지…….이들은 싸게 팔아도 먹을 게 있으니까……. 이번이 해치울 마지막 기회이므로, 올 하반기 쯤 되면 필사적으로 쏟아져 나오기 시작할 걸?, 가히 투매가 투매를 부르는 아수라장이 무엇인지 맛보게 될 걸? ㅎㅎㅎ 그니까는 멍바기 정권에서는, 투기꾼 강부자 빼고, 나머지 1 주택 자인 실수요자 들은 그들을 위해서 희생양이 될 수밖에 없다는 뜻이란다. ㄴ> 이참에 토지 보상이 완료 됐거나 실시계획이 확정된 수도권 물량만을 대충 간추려 점검해 보겠다. (a) 제2동탄-660만평, 파주-550만평, 청라-538만평, 고덕-600만평, 김포-358만평 광교- 340만평, 검단-340만평, 송파-250만평, 마곡- 100만평, 세교-300만평 등등등... 총 6천만 평이 넘는다. 100만호가 훨 넘는다는 말이지, 여기에다 수도권 미분양 물량 10만 호를 안고서 말이다. 게다가~ (b)서울 뉴타운 지구 55곳, 경기 뉴타운지구 67곳, 신규물량만 해도 90만호가 또 넘는다. 여기다가~ (c)이명박 정권이 도시관리계획을 지자체 재량권으로 이관한 결과 그동안 밀렸던 지구단위계획이(100만평 미만 소규모) 무더기로 심의를 통과한 것만 수도권 32개 지자체 전체 물량만 해도 80만 호가 훨 넘는다. 여기가 끝이면 좋게?~ (d)수도권 2기 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등을 다 합친 물량보다 더 큰 2200만평의 대전 행정복합도시가 내년부터 첫 입주를 시작해서 2012년까지 수도권 공무원, 공기업 직원. 그에 따른 연관업체, 대학교 등등 약 60만호가 빠져 나갈 예정이란다. 이름도 얄궂은 무슨 기업도시, 혁신도시, 산업복합도시, 등등 따위는 너무 끔찍하니까 걍 빼버리자 꾸나……. (e)하이고~ 여기에다 서울 반경 20km 전후에 있는 그린벨트에 서민 주택 40만개 확정, 오세훈이 장기전세 주택 20만개 확정, 합이 60만개 확정 ∴다주택자 물량 158만개 +(a)~(e) 400 만개 = 558만개→ 너는 미쳤어♪~ 정말 미쳤어♪ · 상기한 물량은 수도권 인구 약 2천 400만 명 중 1800만 명이 입주 할 수 있는 물량임 · 상기한 물량은 이명박 정권 임기 내에 분양을 하게 됨 · 혹자는 말한다. 공급을 멈출 것이라고, 그건 희망사항일 뿐이다. 왜? 이미 토지 보상이 다 완료됐고, 실시계획이 끝난 것만 추렸으니까…….더구나 토건족 본성은 못 먹어도 go 란다. 왜? 아파트는 따따블 튀기는 장사니까 그런 게야 · 설상가상으로~ 이명박대통령이 약속한 그린벨트에 300만호 반값 서민아파트 공급, 선거 공약 실천 방안으로 서울 동북부 그린벨트 개발을 공표했다며? 우리대통령 이명박은 한다면 하는 사람이란다. 아무도 못 말리는 사람이란다. 길이 560km, 깊이 6m 이상 파냄, 평균 강폭이 경부고속도로 폭의 12배에 이르는 4대강 정비사업은, 즉, 단순 계산상으로도 경부고속도로(길이 430km) 전체에 33층 높이의 골재를 쌓고도 남을 만큼의 어마어마한 골재가 생산이 된단다. 이 천문학적인 골재 생산이 바로 상기한 아파트 공급 물량과 연계 돼있다는 것을 아직도 눈치 못 챘니? 죽으나 사나 상기한 물량을 건설 안하면 어마어마한 골재는 득시글득시글 애물단지가 된단다. (f) 제일 참혹한 일은 전 인구의 13%가 고령화 단계를 지나 사망화 단계에 이른 65세 이상 인구란 사실에 있단다. 이는 인구수로 약 520만 명(인구 통계표 참조), 향후 5~ 6년 정도 지나면 이들이 보유한 물량을 공급으로 잡아주는 것이 당연한 것 아닌가? 참말로 일본처럼, 우리나라 아파트도 빈집대란으로, 너덜거리다가 껌 값이 되고 말겠네 그려~ 어쩌면 그렇게도 우리나라는 15년 간극으로 일본의 데자뷰인지 신통하단 말이야, 참으로 인구감소는 한국판 흑사병인 것은 틀림없는 사실인 게지, 부동산에게는 대재앙 인 게야, 고로 부동산은 앞으로 필패 할 수밖에 없단다. 참고로 도쿄 신주쿠 역에서 40km 떨어진, 다마 신도시에 (우리나라로 치면 분당 정도의 신도시, 유학중인 내 자식 놈이 살고 있음) 있는 명품 아파트 32평짜리가(대지 지분이 무려 150%, 6층짜리 아파트) 현재 환율로 환산하여 약 1억1500만 원에도 안 팔리고 있단다. 아무리 인구감소에 의해 빈집이 너덜거리는 공동화 현상이라지만…….국민소득이 우리의 3곱 정도가 되는 일본이라는 것을 고려 하거라, 살 떨고 있는 삐, 끼들을 위하여 한 가지 더~ (g) 절대 절명의 위기에 처한 중소기업, 3집 걸러 1집이 먹고 살고 있다는 자영업자들이 초토화 되고 있단다. 지금은 망하는 초기 단계에 있으므로 향후 6개월 정도는 버틸 수 있겠지만, 임계점에 다다르는 올 하반기쯤부터는, 그들이 아파트 뜯어먹고 살 수 있는 불가사리가 아닌 이상에는, 대량의 매도 물량이 쏟아져 나올 것은 명약관화한 일. 상기한 어마어마한 공급물량에 중소기업, 자영업자들의 물량공세가 덮친다면(?) 대폭락이 아니라 “아파트는 뒤집어 진다”는 말이 더 어울릴 것이다. 아울러 삐, 끼 여러분들은 생활필수품 인 주택은“수요공급의 탄력성 중 가격의 탄력성이 크다는 경제 원리가 적용 되는 순간, 얼마나 끔찍한 결과를 야기할 것이라는 것인 가를 잊지 말거라→ 김장 배추처럼…….일본처럼...... 1가구 2주택 갖기 운동 벌이다가 안 되면 아파트에 야채나 키우던지 명품 흙 돼지 나 생산하든지 하지 뭐, 꼭 아파트에 사람만 살라는 법은 없자나, 안 그래? 실수요자 여러분!! 상기한 사례는 이미 엎질러진 물입니다. 이런 끔찍한 상황에서는 기다리는 사람만이 승리를 거머쥘 수 있습니다. 조마조마 새가슴으로 강남 송파 재건축 시장에 뛰어든 불나방들은 지금 잠 못 이루고 있답니다. 제 말이 무슨 말인 지 아시겠죠? 무조건 지금 아파트는 사지마!.....세요, 골로 가는 수가 있습니다. 구조조정이라 말하지 마라!! 통곡소리라고 해라!! 대공황이라고 말하지 마라!! “철저히 파괴 돼야지만 다시 시작할 수 있는 것” 이라고 해라!!
<< 주제2) 아파트 대재앙 오고있다.[-2부- 분양원가폭로]
-글쓴이: 윤상원-
아파트는 분양가는 대지+건축비+부대비용+금융비용+건설사 마진입죠? 그래서 산정된 표준 건축비 맞죠?
1)대지에 관해서
동탄 1차 신도시 토지 수용 평균가는 평당 70만원인 것 맞죠? 쾌적한 신도시를 위해서, 도로 및 공공용지(공원등)로 널널히 40%를 야리로 공제 해 드리겠습니다. 그렇다면 평당 수용원가는 98만원입니다. 그렇죠?
그런데 공동주택(아파트 및 연립) 분양가는 약370~420만원 이었습니다. 무려 토지 수용가에 4곱입니다. 하이고~ 이게 뭔 말입니까? 4곱이라뇨? 상업용지는(전체 면적중 약 4%) 2500~3000만원이 평균 낙찰 단가 였읍니다. 무려 30곱입니다, 제가 입찰에 들어갔다가 깨진 경험이 있어서 잘 알고 있읍죠, 그러나 이것은 접어 드리겠습니다.
그리고 기타 공용의 용지(관공서 학교용지 등)는 조성원가로 공급한다는 것도 접어드리겠습니다. 내가 경기도, 용인 광주 양평 일대 등에 전원주택을 개발 해본 경험으로는, 항측도 기준으로 경사도 15도 정도의 임야를 전원 주택용지로 개발 해본 결과. 토목공사로 평균 평당 15만원, 석축 조경 단지 내 8m 도로 아스팔트 포장, 배관, 전기 등 으로 7만 원 정도면 썼다 벗었다 했습니다. 합이 22만 원 정도로 만고강산 이었습니다. 여기에 개발 분담금, 기타 부대비용 3만원을 합하면 총 합계가 25만 원이면 택지 조성 완료, 분양개시입니다.
그러나 이것은 순전히 임야를 개발 한 것입니다. 신도시는 거의 평야를 개발한 것입니다. 내 것보다는 쨉도 안 되는 훨씬 수월한 토목공사입죠 ㅋㅋㅋ 그럼 동탄 신도시 정도는 저 같으면 평당 야리로 제공한 대지 포함, 즉 98만원+25만원=123 만원, 공공의 목적으로 분양한다면, 1/3 값도 안 되는 평당 123만원이면 공급을 할 수 있다는 계산이 나옵니다 그려.
그런데 말입니다. 원주민들에게 피 눈물을 흘리게 하면서, 주공, 토공에서 공공의 목적으로 강제 수용한 땅을 어떻게 팔아먹을 수가 있는 것이죠? 지구상에 공공의 목적으로 수용한 땅을 영리를 목적으로 하는 건설사에게 되 팔아먹는 나라가 또 있습디까? 더욱이 토공에 대지 계약금 만 몇 십억 묻어주고 아파트 벽면에 건설사 매이커 이름을 페인팅 해주는 조건으로 수백억 전매차익을 먹는 그야말로 땅이선달 같은 별 웃기는 짜장 같은 일도 흔히 일어납디다 그려,
정책이 그렇다고요? ㅋㅋㅋ 에끼! 여보쇼, 부동산이 외교 입니까? 국방입니까? 뭔 정책? 솔직히 까놓고 말하시죠, 토건 족 배터지기 위해 눈 감고 있다고 말이죠,
2) 건축비에 관해서
작년에 국토부 건설 표준단가는 평당 380만원 이었습니다. 여기서 지면 관계상 딱 4가지만 제도적 비리를 개선시켜 볼까요?
ㄱ) 어음제도에 관하여 ㄴ) 하도급에 관하여, ㄷ) 자재 품셈에 관하여, ㄹ) 인건비에 관하여
내가 전원주택을 지을 때는 인건비 55% 자재비 45% 비율로 경비가 들어갑디다. 그러나 아파트는 인건비 35% 자재비 65% 비율인 것 맞죠?, 표준단가 항목에 그렇게 나와 있습디다. 완전 싸구려 상품이란 뜻도 되겠습니다.
ㄱ) 어음제도에 관하여
어음제도의 원조인 일본은 오래전에 건축현장에서는 폐지 시켰습니다. 그런 결과, 후 분양을 함에도 불고하고, 일본은 금리가 제로인데도 불고하고, 공사비를 20%를 낮출 수 있었던 것입니다. 시중 금리가 6% 대인 우리나라에서는 공기(工期)3년 잡고 최하 30%는 낮출 수 있습니다. 한번 6개월짜리 건설사 어음을 명동 사채시장에서 깡 해보면 알 것입니다. 선 분양하면서 즉 미리 현찰을 받아 젖히는 주제에 어음 결제라뇨?, 이게 말이 됩니까? 이는 수(受)분양권자인 건축주의 돈을 유용하고, 횡령하는 것입니다. 범죄행위를 하고 있는 것이란 말이죠, 심지어 메이저 건설사들 현장에서는 어음으로 결제를 해주고 후문으로 나가는 오야지를 불러들여 현장에서 즉시 깡을 해 주는... 참으로 악랄한 산업 현장인 게죠, 내가 아는 어떤 목수 오야지는 분해서 며칠을 잠을 못 이루었다고도 합디다. 차라리 벼룩에 간을 내 먹고 말죠,
이렇게 수(受)분양자 돈 가지고 어음으로 돈 놀이까지 했는데 표준 건축비 항목에 금융비용을 또 쳐주고 있습니다. 그 돈이 혹시 비자금으로 흘러 들어간 것 같은데..... 참나원, 원나참, 나참원, 나원참.
ㄴ) 인건비에 대하여
노가다 판에서는 흔히 “데스크 대가리” 라고도 합니다. 왠지 아십니까? ㅋㅋㅋ 현장 관리소 책상 속에 있는 수백 개의 막도장을 뜻하는 것이죠! 인건비를 부풀리기 위한 인명부 작성을 위해서 그 도장으로 마구 현장투입 유령 인원을 찍어 대는 거죠, 같은 날, 우리현장에 있는 사람이 아파트 공사 현장에서도 동시에 일을 한 것으로……. 마치 손오공 분신술을 본 적이 한 두 번이 아닙니다 그려 ㅋㅋㅋ 심지어는 그로인해 건보료를 더 내야 되는가 하면, 실업수당 심사에서 제외되는 경우가 비일비재 합니다. 국토부 이놈들은 뭘 하고 있는지 몰로, 내가 검사라면 이런 놈들을 모조리 종신형을 때릴 텐데……. 반민주, 반 인류 죄로 말이야……. 이것만 족쳐도 인건비에서 최하 35% 이상은 내릴 수가 있단 말입니다. 아시겠소?
ㄷ) 자재비
우리는 연립 주택을 지어서 분양할 때, 방화문 1개에 대리점 가격으로 17만원 줍니다. 아파트는 수 백 수천 개를 공장도 가격으로 9만원 줍디다. 도배장판은 우리는 최고급, 실크벽지 실버 스크린 장판으로 평당 7만원 줍니다. 아파트는 4만 원 이면 누구나 달라붙습니다. 그래놓고 원가 공개에서는 소매 시중단가로 목차에 기재했습디다. 레미콘 치는 펌프카를 우리는 35만원 주고 약 2시간이면 작업 종료 합니다 아파트 현장에서는 25만원 주고 하루 종일 작업을 시킬 수도 있습니다. 자재비에서 지난 대선 토론 때 문국현 의원 님 말대로 품셈 제도를 도입 한다면 최하 40%는 자재비 단가를 낮출 수 있습니다. 더 말해 무엇 하겠습니까? 30여개의 공정과 수천가지의 자재를 여기서 어케 다 까발릴 수 있겠습니까? 아파트는 규격상품입니다. 마치 통조림 공장에서 통조림 찍어 내듯이 생산을 하고 있는 것이죠, 내가 단언하건데 건설사 적정 마진 포함 150~160 만원이면 충분합니다.
ㄹ) 하도급에 대하여,
상기한 사례가 계산하시기 머리가 아프시다면 이렇게 추정해 보시면 되겠습니다.
간단히 말해 하도급 업체들이 평당 210~220 만원이면 서로 공사를 맡으려고 혈안이 돼있다는 말이죠 여기서 그들은 25%의 마진을 계상하고 있습니다. 역산 해보면 150~160만원 이 나오죠?
일본은 도급까지 만 허용하고 하도급은 허용 안하는 것 아시죠? 솔직히 말해 공공의 목적으로 남의 땅을 강제 수용했다면 자기들이 도급은커녕 직접 시공을 해야 되는 것이 맞는 이치입니다. 그러나 건설현장 특성상 도급까지는 인정 해 드리겠습니다. 그러나 하도급이 웬 말입니까? 손 안대고 코풀겠다는 말 아닙니까? 교통만 치고 돈 먹겠다는 말과 같은 게죠.
시공사인 건설사, 그 건설사 앞에는 시행사가 있다는 말은 나리께옵서 준 선수 이니까 당연히 아시겠죠? 이름 하여 “똠방” 을 뜻하는 것이죠....., 물론 조합 등 진정한 시행사도 있습니다. 그러나 시공사인 건설업체가 시행사 이익 지분을 챙기려고, paper company를 만드는 경우도 비일 비재 합니다. 물론 PF 대출시 시공사가 시행사 보증을 섭니다. 그렇게 되면 회계 장부에 대출이 아니라 보증이므로 부채 항목에서 스리살짝 빠지게 되고 재무 건전성을 유지하는 부 수입도 얻는 것이죠, 분식 회계라 할까? 하여간에 모조리 꿩 먹고 알 먹기 하는 식입니다. 정말 해도 해도 너무 합니다 그려..... 도~적~놈~들
전원주택이나 단독 주택은 그야말로 혼신의 열정으로 공사합니다. 작품을 만드는 심정으로 말입니다. 통조림 아파트 생산하고는 쨉도 안 되는 일입니다. 거푸집 유니폼도 rounding 을 돌리기 위해 특수제작을 해가면서 공사를 한단 말입니다. 아파트 현장 망치 목수하고 우리에게 소속돼있는 인테리어급 대목수 하고는 차원이 틀립니다. 당연히 인건비도 하늘과 땅 차이죠.
제 얘기는 이제 주택 보급률도 110%로 막바지에 이르렀고 그 동안 많이 챙겼으니, 88만 원짜리, 불쌍한 우리 젊은 세대를 위해 보금자리 아파트, 장기 시프트 아파트, 청와대에서 계획하고 있는 서울 그린벨트에 350만 가구 아파트 건설 등만은 이제 그만 정부 내에 특별 Task Force 팀을 만드는 한이 있더라도, 그 동안 꿩 먹고 알 먹고 다하고, 이제 마지막으로 남은 빈 둥지는 남겨 두시는 셈치고, 용산참사를 불러일으킨, 토건 족들의 피라미드 먹이 사슬을 끊어 내어 그들의 업보도 씻을 겸, 진정한 반 값, 아니 1/3 값 아파트를 공급해 보시죠? 당신들의 검은 마피아 피라미드 먹이 사슬에 의해, 가시버시만 남은 아파트로 얼마나 많은 국민들이 고통을 겪은 지 아십니까?
무려 수도권에 거주하는 약 30%의 자칭 중산층들은 지은 지 18년 차에 들어간 1기 신도시 포함, 그전에 지은 수많은 아파트 속에 살고 있읍니다, 향후 5~6년 지나면 아파트 슬럼화가 강남으로부터 대책 없이 가시화 될 것이고, 그 때에 그들은 신 빈곤층으로 전락 된 것을 비로소 느끼기 시작 할 것입니다. 그 때 그 들의 상실감은 이제 곧 엄청난 사회 문제로 대두 될 것입니다. 미 최첨단 금융사기는 경제 문제이므로 언젠가는 극복 할 수 있어도 이런 사회 문제가 발현되는 시점이 오면 우리는 그야말로 회복 불능의 사회적 붕괴를 맛보게 될 것입니다. 그 때에 비로소, 국민들이 당신들에게 사육당한 것을 알게 되면, 감당할 수 없는 후 폭풍이 올지도 모릅니다.
정치권이 속죄하는 셈치고, 이제부터라도 아파트는 아주 저렴하게, 공공용으로 만 지어야 합니다. 쫀쫀하게 토지 임대부 반 값 아파트가 뭔 말입니까? 속이 훤히 보입니다 그려 ㅋㅋㅋ, 선진국에서는 외국인 이민자, 사회 저변 층들의 패자 부활전을 돕기위해 공공 임대용으로만 아파트를 짓는다는 것을 잘 아시겠죠?
맨허튼, 런던 월가 등에 있는 아파트를 마구 갖다 부치시면 안 되죠, 그 것은 이름만 아파트일 뿐 실제로는 업무지구 내에 고 부가가치 창출을 위한 오피스 호텔 개념이란 말입니다. 루비니 교수의 인터뷰 내용 봤습니까? “아파트가 한국의 복마전” 이라고 지적한 말뜻을 깊이 헤아려 주시길 부탁드리겠습니다. 이렇게 척박하게 글을 쓰는 이유는 아파트는 서민대중의 행복의 기초이며, 생활필수품이기 때문입니다.
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강남기준 아파트 분양원가 공개(건설사 마진 30% 포함) 자료에서 평당 800 만원선 으로 밝혀졌다.
보고서 내역(32평형 기준)→ 전용 25평, 대지 지분 12평)
대지→ 지분 12평*1700만원= 2억 400만 원
건물→ 25평*380만원(06년 국토해양부 표준단가)= 9500만 원
∴ 20400만원 + 9500만원= 2억 9천 9백만 원 ok?
• 대지는 일반주거지역 기준임→ 향후 대지 값은 더욱 더 떨어질 것임, 왜? 땅값은 일반적으로 아파트 값에 6개월 정도 후행하니까, 일반 주거지역 호가는 평당 2000만원 이상을 부르나 막상 계약서 쓸데는 1700만원에 쓸수 있는 매수자 우위 시장이다. 나의 안테나는 아직도 생생이 살아 움직이고 있단다.
• 지금 현재 아파트 하도급 건축 단가는 평당 210만원임 → 이 가격에도 25% 마진 포함이므로 서로 맡으려고 혈안이 돼있음, 그것도 어음 결재도 감지덕지 하고 있음,
• 지하 주차장 포함 가격임, 제세공과금 포함 가격임
• 더구나 신삥 아파트 기준임
우기지마라! 이건 서울시 강남 기준 분양 원가 공개 공식 자료이니까.
토건족 삐,끼 대마왕 (당시)건교부도 국회에서 아무런 이의 제기를 못한 자료란 말이닷!!
그런데 어떻게 재건축도 불가능한 조만간 무너지기 직전이라 강제퇴거를 앞둔 강남 3구의 다 썩은 아파트가 자그마치 신삥 아파트의 3배인 평균 2400만원 을 호가 할 수 있단 말인가? 아파트란 물건은 세월이 지나면 지난 만큼 값이 떨어지는 것이 정상이다. 여기, 희소가치, 주민 커뮤니티, 어쩌구 하면서 서울시의 절대평가 보고서를 믿지 않는, 아니 믿고 싶어 하지 않는 삐,끼들을 위해서
근린생활 시설 대비 상대 평가를 해 주겠다.
세계 어느 나라를 보아도 근린상가 사무실 기준대비 아파트값은 60% 전후로 형성돼있다. 당연히 우리나라도 수십 년 간 근린상가 사무실 대비 아파트 값은 60% 전후로 가격이 형성 되어 왔었다. 지금 강남 일급 근생 사무실 지역인 테헤란로 사무실 매매가는 평당 1500만원에 거래되고 있다.
1500만원에 60%면 얼마? 빙고! 900만원 맞습니다. ㅋㅋㅋ 완전 왕거품 덩어리 자체인 것이다. 어떻게 평당 1억5천만 원을 호가하는 중심 상업용지에 지어진, 고 부가가치를 창출하는 근생시설 보다 아파트 값이 더 비쌀 수가 있겠는가?
200년 전 네덜란드 튜립 root 투기 광풍으로 한 송이 값이 1억이 넘었다는 거짓말 같은 사실이 전설로 묻힌 지 200년이 지난 지금까지 튜립 투기 광풍이 재현 됐다는 소식을 들어 본적이 있는가? 마찬가지로
세계사적으로도 있어 본적도 없고, 있을 수도 없는, 공동 다중주택에 불과한 아파트 투기는, 이제 세기의 웃음거리와 함께 영원히 전설 속으로 사라지고 있단다. 막차 탄 삐,끼들의 상처뿐인 영광을 안은채...
다만 연어가 태어난 곳으로 목숨 걸고 회귀하듯이 거품 발생 초기인 02년도 당시 상태로 돌아 가고 있을 뿐 ..... 이건 역대 세계 5대 단순 금융 위기에 불과한 데이터에서도, 모조리 예외없이 거품 발생 초기로 거품이 꺼지고 말았다는 역사적 사실에 근거한 것이란다.
왜 우리가 세계사 국사 등 역사를 배울까? 그것은 역사는 반복되기 때문이란다.
미국 영국 등의 집값이 고점대비 약 50% 정도 폭락했단다. 우리나라는 미국 경기에 1년 정도 후행하므로 앞으로 1년 후에 얼마나 폭락할 것인지를 짐작 할 수 있지 않는가? 그러나 그들의 집은 단독주택 기준으로 말하는 것이다. 우리나라 단독 주택 값은 고점대비 약 7% 정도 밖에 아직 하락 하지 않았단다. 단독 주택이 돌솥이라면, 아파트는 냄비인 것이다.
“냄비의 특성+루비니 교수가 예견한 대재앙의 가시화” = 처참하게 붕괴, 될 것이라고 감히 단언할 수 있겠다. 명박이가 기를 쓰고 막아 줄 것이라고? 우~ 하하하하 일본을 보라! 역사적으로 일단 거품 붕괴가 시작되면 명박이 아니라 염라대왕이 와도 막지 못했다는 사실을 기억해라 절대 정치권력은 시장권력을 이겨 본 적이 없단 말이지. 다만 지연시킬 수 만 있을 뿐.....
실수요자를 위해서 대략 적인 도쿄버블 실체를 선명하게 짚어보겠습니다.
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1) 1985년 일본이 미국과 뉴욕 플라자 호텔에서, 플라자 협약 체결로, 엔화 강세 유지→
2) 엔화가치 상승으로 1986년부터 버블 발생시작→
3) 1989년 1차 버블 붕괴로 30~40% 폭락→
4) 일본정부 붕괴를 막기 위해 제로금리 실시, 부동산 모든 규제 철폐, 155조엔 투입( 무려 현행 환율로 2600조원 투입 )→
5) 정확히 23개월 동안 소강상태 진행(이때 불나방, 새가슴 폭탄앞으로 돌진ㅋㅋ)→
6) 1991년 2차 대폭락 개시 (86년 고점대비 87%까지 하락후 안정)
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( 결국은 일단 소비자가 버블이라는 것을 인식한 이상 어떤 약발도 무효이고 소비자가 만만한 값이라고 인식 될 때까지는 대폭락 할 수밖에 없다는 것입니다. 절대 정치권력은 시장권력을 이길수 없습니다.)
<추신> 며칠 전 경향신문에서 건설 관련 공무원 뇌물액수가 건당, 평균 18억 원이라고 합디다. 이건 뭐 완전히 아파트 개판 공화국이 아니고 무엇이겠습니까?
적어도 한 2~3년 쯤 지나면 분당 재건축에 대한 전체적인 비용과 마각이 현실로 실감나게 다가 올 것이다.→ 우선 현행 재건축법상으로 조합원 현금 청산금을 산정해 보겠다.
1: 임대아파트 건립용으로 전체 부지의 25%를 기부체납→ 세입자 처방용,
2: 소형 아파트 의무비율 20% 건립
3: 성남시는 과밀 억제권역이므로 과밀 억제 분담금 납부
4: 현행 건교부 표준단가 당 520만원→ 완존히 피박이지 만 어쩌겠나?, 쥐꼬리 대지 지분마저 소유권이 아닌, “건물을 위한 대지의 사용권” 에 불과하니, 하자는 데로 코 꿰일 수밖에
5: 이주비(전세 기준) 및 그에따른 금융비(이자)→ 2억 5천만 원
33평 형 기준(전용 26평)으로 계산해 보면
• 재건축비 26*520 = 135,200,000
• 과밀억제 분담금(0.2%)=2,700,000
• 이주비,금융비 =250,000,000
• 철거,폐기물 처리비,조합비, 등=18,000,000(잠실 2단지 사례기준)
∴현금 청산비: 405,900,000원 OK? → 이래서 앓느니 죽고 말지라는 말이 나오는 게야, 호당 평균 빚이 3억 3천만 원이 넘는 빚더미 분당에서는, 걍 포기하고, 야반 도주 하는 사람이 나올 수도 있다니까 그러네... 그러나~ 이게 잠실 송파 재건축 같이 소송사태로 얽히면, 건설사 콘소시엄에서 대 준 금융비용이( 프로젝트 파이낸싱 이므로 금리가 연 14% 넘음) 무한정 늘어나 8억을 돌파하는 것은 시간 문제여~ 대부분, 세입자들의 소송으로 그렇게 되더라구....
<< 주제3) 부동산 버블 우려를 한국 경제 극찬으로 둔갑시키는 언론
-글쓴이: 케네디언-
블룸버그의 유명한 아시아경제 전문 칼럼리스트인 윌리엄 페섹은 2009년 7월 27일(미국 시간 26일) ‘급속한 회복 신호 자체가 버블이다(Call for Rapid Recovery Is Bubble All Its Own)'라는 제목의 칼럼을 썼다. 이 칼럼은 한국과 중국을 주로 예로 들며 아시아 경제가 각국 정부의 대규모 경기 부양책 등으로 일시적으로 경기가 좋아지는 것처럼 착각하지만, 이는 지속되기 어렵다고 주장했다. 성급한 조기 회복론에 들떠 있는 한국을 비롯한 아시아 각국에 대해 찬물을 끼얹는 경고였다. 필자 또한 그의 칼럼 내용에 공감한다.
하지만 한국 언론들은 이 칼럼 내용을 거의 정반대 내용처럼 소개했다. 그가 본론 전개에 앞서 칼럼 도입부에 겉으로 한국 경제가 좋아진 것처럼 보이는 현상을 짧게 언급한 것을 마치 칼럼 내용의 핵심인 것처럼 소개한 것이다. 특히 페섹은 칼럼 첫 줄을 ‘한국의 관료들에게 경의를 표한다’고 표현했는데, 이는 칼럼 전반의 내용을 고려하면 약간은 조롱에 가까운 표현이다. 그런데 한국의 상당수 언론들은 이 문장을 따서 ‘한국경제에 경의를 표한다’는 등의 제목 아래 페섹의 지적과는 정반대로 그가 마치 한국경제에 대해 굉장히 호평한 것처럼 소개한 것이다. 아예 원문 내용을 바꿔 날조를 해버린 것이다.
(*사실 이 글 내용을 잘 이해하려면 페섹의 칼럼 원문을 읽어보는 게 좋지만, 너무 길어질까봐 이 글에서는 생략한다. 다만 페섹의 칼럼 원문은 아래 링크에서 확인할 수 있으니 참고바란다. 현재 한국 및 아시아경제 상황을 잘 알려주는 좋은 칼럼이다. 칼럼의 번역이 필요하신 분은 아래 링크에서 필자가 번역한 전문을 볼 수 있다. )
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601110&sid=awbeFpo0K1kw (칼럼 원문)
http://unsoundsociety.tistory.com/entry/pesek (번역 전문)
이제 한국 언론의 보도 양상과 왜곡 과정을 보기 위해 이 내용을 보도한 언론들의 기사 제목을 네이버 검색을 통해 시간순으로 살펴보았다.
페섹 “한국에 경의를...아시아 버블 우려”(연합뉴스)
블룸버그 “한국에 경의를...아시아 버블 우려”(매일경제)
“한국 경제회복에 경의를 표한다”(문화일보)
아시아경제통 페섹 “한국 빠른 경제회복세에 경의”(파이낸셜 뉴스)
블룸버그 “빠른 회복 신호, 그 자체가 거품”(프레시안)
“한국경제 회복세 경의를 표한다”(서울경제)
페섹 “한국 빠른 회복에 경의”(한국경제)
페섹 “韓 놀라운 성장에 경의를”(머니투데이)
“한국의 빠른 경제 회복에 경의”(세계일보)
“한국 경제 회복세에 경의를 표합니다”(중앙일보)
“한국 경제, 빠른 회복 가능”(조선일보)
페섹이 한국에 모자 벗고 경의 표한 이유는?(머니투데이)
해외에서 인정하는 경제위기 극복 성과(서울경제)
이를 보면 알겠지만, 페섹의 칼럼내용을 가장 먼저 기사화한 것은 연합뉴스다. 연합뉴스는 한국 언론들이 그날 보도할 주요 뉴스들을 선별할 때 참고가 되기 때문에 밖으로 드러나는 것보다 의제 설정 기능이 상당히 강하다. 연합뉴스 보도가 네이버에 뜬 뒤 24분 후에 뜬 매일경제 기사를 보면 제목부터 기사 내용까지 거의 그대로 베끼고 있다는 사실에서도 알 수있다. (참고로, 한국 언론들은 연합뉴스 기사를 거의 그대로 베끼고 나서 자사 기자들의 이름을 달아 자사가 직접 보도하는 것처럼 포장하는 경우가 비일비재하다. 이는 표절에 해당하는 것으로 미국의 경우라면 기사 작성자가 당장 해고될 정도의 사안이다. 하지만 한국의 언론들은 오히려 데스크들이 이를 주문하는 경우도 있다. 한국 언론이 최소한의 보도 윤리조차 지키고 있지 않음을 보여주는 사례라고 할 수 있다.)
연합뉴스는 “페섹이 한국 경제가 빠른 회복세를 보이는 것과 관련, 아시아 경제 회복의 기대를 높이고 있다고 평가하면서도 아시아 국가들의 부양책과 통화정책 완화에 따른 버블 현상을 우려했다”고 소개했다. 페섹이 현상을 설명한 뒤 비판적 시각으로 소개하는 내용을 마치 칭찬하는 톤으로 바꿔 소개한 것이다. 또한 한국과 아시아를 분리해 페섹이 한국은 칭찬하면서도 아시아에 대해서는 버블을 우려한다는 식으로 교묘히 기사를 작성했다. 그래도 연합뉴스는 이후 이어지는 후속보도에 비하면 양반이다. 그래도 제목에서 ‘아시아 버블 우려’라는 표현도 넣고, 내용에서도 페섹의 경고를 상당 부분 보도하고 있기 때문이다.
문화일보 보도부터는 거의 날조에 가까운 수준으로 변한다. 문화일보 보도를 보면 “한국 경제회복에 경의를 표한다”라는 제목 아래 ‘미 칼럼니스트 페섹 극찬’이라는 부제까지 달아놓았다. 또 “미국 블룸버그통신 칼럼니스트 윌리엄 페섹이 한국 경제가 빠른 회복세를 보이면서 아시아 경제 회복의 기대를 높이고 있다고 평가했다”고 소개해 연합뉴스가 보도했던 “아시아 국가들의 부양책과 통화정책 완화에 따른 버블 현상을 우려했다”는 부분은 아예 빼버렸다. 그리고 페섹의 경고는 마지막에 두 문장으로 짧게 처리했다. 사실 일반인들은 잘 모르지만, 문화일보도 사세나 발행 부수에 비해서는 의제 설정력이 상당히 강한 편이다. 대부분 조간신문이나 방송사들이 지면이나 뉴스 제작시 석간인 문화일보를 참고로 하기 때문이다.
실제로 문화일보 보도 이후 거의 모든 언론들은 문화일보와 비슷한 톤으로 기사를 보도했다. 머니투데이가 운영하는 케이블방송인 MTN은 아예 ‘페섹이 극찬했다’고 표현했고, 조선일보는 “27일 나라 안팎에서 한국경제에 관한 '굿 뉴스'가 쏟아졌다”고 소개했다. 서울경제신문은 7월29일 사설에서 ‘해외에서 인정하는 경제위기 극복 성과’라는 사설에서 “우리나라의 경제위기 극복이 매우 성공적이라는 긍정적인 평가가 잇따르고 있다”며 페섹을 인용했다. 심지어 이 사설은 “페섹의 평가가 관심을 끄는 것은 그가 우리 경제에 대해 강한 비관론을 펴왔기 때문이다”라며 마치 그가 전향이라도 한 양 소개했다. 매일경제도 7월 29일 ‘아예 정치인을 수입해볼까’라는 칼럼에서 페섹을 인용한 뒤 “(한국경제가) 이런 칭찬을 들을 법도 하다”고 되풀이했다. 조선일보는 7월30일 다시 ‘라이언 일병과 출구전략’이라는 외부필자의 시론을 통해 “한국 정부와 중앙은행의 신속하면서도 과감한 대처와 경기부양으로 2분기 성장률이 2.3%(전기대비)를 기록할 정도로 가장 빠른 회복세를 보이고 있는 데 대해 호평을 한 것”이라고 아전인수격 해석을 반복했다.
이러다 보니 정부 여당들도 그 같은 왜곡보도를 인용해 자신들의 치적을 자랑하기에 정신이 없었다. 안상수 한나라당 원내대표는 언론 보도 다음날인 7월 28일 원내대책회의에서 “민주당의 지독한 이명박 정부 발목잡기에도 불구하고 우리 경제 곳곳에서 실물경제회복 청신호가 켜지고 있다”며 “미국 블룸버그통신의 경제칼럼니스트 윌리엄 페섹은 한국경제의 빠른 회복과 관련해서 한국정부 관계자들에게 모자를 벗어 경의를 표한다고 했다”고 말했다. 페섹의 칼럼을 근거로 민주당을 공격하는 소재로 삼은 것이다. 이틀 뒤인 7월 30일에는 기획재정부가 ‘출구전략 시기상조...확장적 정책기조 유지’라는 기사체 형식의 정책정보를 대한민국 정책포털에 올리면서 “나라 안팎에서는 한국경제에 대해 칭찬이 쏟아졌다”며 언론 보도내용을 인용했다.
한 마디로 언론이 거의 날조에 가까운 왜곡보도를 하고, 정부여당은 이를 근거로 자화자찬을 하고 있으니 코미디도 이런 코미디도 없다. 자신들을 욕하는 줄도 모르고 칭찬으로 알아듣는 격이니 바보천치 수준이라고 할 수밖에 없다. 한국의 정부 여당이 이 정도 수준이니 너무 (비)웃기다 못해 서글퍼질 정도다. 만약 페섹이 한국의 이런 상황을 잘 알고 있다면 어떤 기분이 들까. 한국, 중국 등 아시아경제에 대한 경고를 ‘찬사’로 알아듣는 한국의 주류 언론과 정부 여당을 보면 아연실색할 것이다. 그리고 아마 한국 정부 당국과 여당의 한심한 수준을 알고는 한국경제의 앞날을 더욱 부정적으로 보게 될 것이다.
국내 언론들의 조작왜곡보도와 정부 여당의 ‘바보들의 행진’이 이어지는 가운데 유일하게 칼럼 내용을 ‘정직하게’ 소개한 언론사는 프레시안뿐이었다. 프레시안은 “빠른 회복 신호, 그 자체가 거품”이라며 페섹의 칼럼 제목을 그대로 기사 제목으로 썼고 기사 내용도 원문에 충실하게 번역해 보도했다. 또한 한국 언론들의 날조 보도가 이어지자 기가 막혔던지 프레시안은 ‘외신 왜곡...미디어법이 우려되는 실제 사례’라는 제목으로 페섹의 칼럼과 문화일보 보도 내용을 조목조목 비교하며 비판하는 기사를 쓰기도 했다. 하지만 프레시안의 목소리는 너무 작아서 대부분의 국민들에게는 전달되지 않는다는 것이 문제다.
이런 식의 언론 보도가 이어지다 보니 대다수 국민들은 정말 한국경제가 엄청난 회복세를 보이고 있는 것으로 착각하고 있다. 그래서 한국경제의 냉엄한 현실도 모른 채 기득권 언론들이 만들어낸 환상에 젖어 주식시장과 부동산시장에 뛰어들고 있는 것이다. 실제로 일부 언론들은 ‘어! 이러다 2000되나?’(머니투데이 8월4일자), ‘1년전 MB말 듣고 주식 샀더라면 부자됐을 텐데’(뉴데일리 8월4일자) 등의 주식 투자를 선동하는 듯한 보도를 하면서도 페섹의 칼럼 내용을 자기들 멋대로 끌어다 댔다.
도대체 외신 기사 내용마저 정반대로 왜곡하는 이런 파렴치한 언론들을 정상적인 언론이라고 할 수 있을까. 또 자신들을 욕하는 줄도 모르고 칭찬으로 알아듣는 한심한 정부 당국에 의지해 경제위기를 탈출할 수 있을까. 비아냥거리는 톤의 칭찬을 극찬으로 바꿔놓는 한국 언론의 상상력에, 자신들을 비판하는 칼럼조차 찬사로 새기는 한국 정부의 포용력에 경의를 표한다. 잠깐, 이마저도 칭찬으로 받아들이는 건 아니겠지.
정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
<< 주제4) 아파트 대재앙 오고있다.[강남거지편]
-글쓴이: 윤상원-
며칠 전 강남 개나리5차 아파트 (31년차 썩다리 중고 아파트) 재건축 집주인, 조합원들이, 조합 측 용역 깡패들에게 강제로 쫓겨나는, 절규와 함께 두 명의 자살자의 처절한 사진이 다음 아고라에 올라 왔다. 시간이 되면 클릭해서 10초만이라도 읽어보시길.
(바로가기:http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D110&articleId=588379)
두 명의 조합원, 공히 빚이 3억4천만 원, 3억 7천만 원이 있다는 점이다.
1) 강남의 평균 대출금은 5억 6천만 원, 이 중 제2 금융권 고리 대출비율이 57%를 차지한다.(부동산 서브, 케사르 자료 참조) 게다가~
2) 강남 3구의 자가 거주율은 12%~17%, 고로 평균 자가 거주율이 14.5% 밖에 안 된다는 것, 당연히 이들은 직접 거주하지 않는 이상 전세를 끼고 아파트를 샀을 것이다. 빚 투백이, 투기꾼 투백이 도시인 강남은, 향후 있을 금리인상을 생각하면~
강남에서는 시한폭탄이 째각째각 돌고 있다는 느낌이 안 드는가?
<비고> 우리나라 잠재성장율은 5% 전후,→ 고로 기준금리는 최하 6% 정도→ 고로 적어도 제 1금융권 금리는 9~10%, 제 2금융권 금리는 12~ 14% 정도 이야만 정상적인 금리체계라는 걸 알아야 한다. 만일 비정상적인 금리체계를 더 이상 고집하다가는 환란이 순식간에 올 수밖에 없다는 것도 알아야 한다.
3) 두 명의 투신 자살자를 낸 개나리 아파트 주민 같이, 고층아파트는 살아생전에 재건축이라는 쓰나미를 피할 수 없는 것이고, 그나마 목숨 부지 하려면, 재건축 당시 절대 수억 원의 빚을 진 자는 결코 버틸 수 없다는 걸 알아야 한다. → 단 용가리 통뼈는 제외, 아파트 뜯어먹고 살 수 있는 불가사리도 제외, zzz
4) 더구나 강남은 35년 이상 된 노후 고층 아파트가 70% 이상씩이나 차지하고 있다, 이들은 시한폭탄 정도가 아니라 핵폭탄이라고 불러도 미흡할 것이다. 아무리 늦어도 다음 정권 내에서는 공권력을 동원해서라도 이들 아파트를 강제 재건축에 돌입 할 수밖에 없을 것이다. 현재 이들 아파트는 모조리 조합을 설립한지 어언 8년 이상 되고 있다. 그러나 이들 고층아파트 들이 조합설립“인가”를 신청 안하고 있는 이유는? 아니 못하고 있는 이유는?
1) 도무지 주간 건설사를 선정할 수가 없다는데 있다.→ 건설사 자체 분양분이 없기 때문이란다 → 수익성이 없기 때문이란다. → 임대 아파트 건립부지 25% 기부체납, 소형의무 비율 20% 등을 빼고 나면 쭉정이 조차 건질 수가 없기 때문이란다.
2) 조합 설립 인가가 나면, 폭탄 돌리기가 땡치고 말기 때문이란다.→ 지금 강부자 정권이 이들의 탈출을 돕기 위해 조합 설립 후라도 전매를 자유롭게 할 예정이지만, 여기에 걸려들면 바로 골로 가고 말 것임, → 그래서 지금 거미줄 쳐놓고, 불나방 낚으려고 열심히 삐,끼 질을 하고 있단다.
이들은 투기꾼이라고 부르기엔 넘 어설픈 인생이란다, 적어도 진짜 선수라면 이런 복마전 에는 절대 뛰어 들어가지 않는단다. 걍, 감으로 남이 웅성 웅성 거리니까, 뭔가? 하고 기웃거리다가 덜커덕 주검의 길로 들어섰다고 봐야한다.
내가 젊어 한때 강남에서 부동산 컨설팅 회사를 운영해본 결과로는 사람들이 오랜 세월을 피땀 흘려 모은 돈을 가지고, 막상 부동산 투자에 꼬라박을 때는 감(感)으로 결정한다는 속성이 있다는 걸 알았단다. 나를 믿지 말고 현장에 가서 “땅이 말을 시킬 때까지, 밟고 또 밟아 보라” 고 말해 줘도 말짱 꽝이란다. 나를 믿고 산다나 어쩐다나...
그래서 인지 허구한 날 기획부동산의 사기 질이 계속 횡행 되고 있는 것일 것이다. 하기야 초정밀 과학자 뉴턴도 평생 모은 돈을, 사기꾼인 동인도 회사 주식으로 몽땅 털리고, 말년을 비참하게 생을 마감했으니 더 말해 무엇 하겠는가?
그가 죽으면서 남긴 말 “천체의 변화는 예측할 수 있어도 인간의 광기는 예측 불가능이다”. ㅋㅋㅋ 바로 이말이, 투기광풍은 인간의 광기에서 발동 되고 있다는 증거가 아닌가? 각설하고~
왜? 아파트는 몬도가네 인생인가?
내 글의 단골 삐,끼인 닉 “직주근접”이 20년 된 썩다리, 오리지널 소금 골재 악파트인, 분당 악파트의 5~6년 후 미래 가치를 산술적으로, 실체적으로, 자상하게, 표시해 줬는데 불고하고 내 글이 논리가 없다고 어깃장 놀 정도로 돌빡인 걸 알았다. 역시 불가능한 아파트 투기를 가능하게 한 얼치기 투기꾼 답더라고 zzz
그를 위해서 다시 한 번 표시해 주겠다. 직주 근접아!→ 1+1= 2 OK? 산수는 논리가 아니란 말이지→ OK?
• 미워도 다시 한 번 : 1 (호가 4억 5천만 원 부르는 분당 33평형 기준)
A)향후 5~6년 이후, 분당 33평 형 기준•→건물 전용면적 25평, 대지지분 11평
건물: 철거당시 = 빵원
대지 11평*800 = 8800만 원 에서 세입자 처방용 임대아파트 건립부지 25% 성남시에 기부체납( 재건축법 바뀌었음), 에다가 철거비 및 폐기물 처리비, 조합비 등→ 1800만 원을(잠실 2단지 기준) 차감하면?
∴4800만 원 OK?
바로 이것이 고층 아파트의 미래 가치란다. 즉 지금 4억5천만 원을 호가하는 분당 33평짜리가, 향후 5~6년 쯤 지난, 그 날이 오면 개,털 되는 것이란다. 즉 부의 축적은커녕 끊임없이 다시 시작해야 만하는 것이 아파트란다.
• 미워도 다시 한 번 : 2(호가 10억을 부르는 강남 은마 아파트 34평형 기준)
B) 향후 5~6년 후, 강남 은마 아파트 34평형의 미래가치→건물 26평 대지 지분 12평
건물 : 철거당시 = 빵원
대지 12평*1700만 원 = 2억 4백만 원에서 세입자 처방용 임대아파트 건립부지 25% 서울시에 기부체납( 재건축법 바뀌었음), 에다가 철거비 및 폐기물 처리비, 조합비 등→ 1800만 원을(잠실 2단지 기준) 차감하면?
∴ 1억 5천 3백만 원 OK?
여기 댓글로 주민 커뮤니티 가치, 인프라 가치 등을 논하지 마라, 이미 그런 이유로 땅값에 반영 된 것이니까. 실제로 강남 일반 주거지역은 평당 2000만 원을 호가하지만 실제 거래는 매수자 우위 사장으로서 1700만 원 전후면 썼다 벗었다 한다.
결론>
• 분당 기준으로는 재건축 시점을 5년 후로 잡고 시가 대비해 보면?
1년에 8천만 원을 까먹고 있는 거네?
• 은마 기준으로는 재건축 시점을 5년 후로 잡고 시가 대비해 보면?
1년에 1억 7백만 원을 까먹고 있는 거네?
봐라! 봐라! 쩐으로 까먹고 있는 게 아니고, 자기 팔다리 잘라먹으며 살고 있는 것 아니냐? 이런 한심한 괴물 인생이 몬도가네 인생이 아니라구? 그런데도 불고하고 강남 대출금, 빚덩어리가 평균 5억 6천만 원 이라니? 대출금이 3억 원 인 역삼동 개나리 아파트 아줌씨, 투신자살한 꼬라지를 보고도
어멍하게 넉놓고 있을래? 너희들 인간 맞니? 이건 뭐 아메바 아이큐라도 니들보다는 똑바로 생각하겠다. 하기야 뉴턴이 말했지 ㅋㅋㅋ
“천체의 변화는 예측할 수 있어도 인간의 광기는 예측 할 수가 없다.”
모든 가격은 반드시 제 가치로 환원되게 돼 있단다. 이는 만고 진리란다.
<< 주제5) 2009하반기 물량부족론의 진실!! 부동산업자들의 대사기극!!
-글쓴이: 핵보일러-
연일 아파트의 공급이 부족하다고 떠들어댑니다.
그러면서 비수기임에도 불구하고... 아직 아파트의 성수기가 멀었음에도 불구하고 왜 이렇게 난리를 칠까요?
올 봄에 조차 수도권 아파트가 대규모 미분양이 났음에도 불구하고...
강남에 아파트가 폭등한다는 둥... 전세값 폭등한다는 둥하는 협작을 할까요?
그러면서 부동산관련 기사들은 연일 부동산의 부족에 대한 기사를 토해내놓습니다.
이전 정부 혹은 경기의 후퇴로 인해 아파트의 공급이 줄어서 물량이 왕창 줄었다며 온갖 숫자나 통계를 동원하여 자료를 내놓고 있습니다.
이번주 기사를 보면 "청약물량 0!!!"이라는 둥... 작년대비 물량 몇십%감소 혹은 몇분에 1로 감소했다며 마구잡이로 언론 플레이를 하고 있습니다. 과연 이것이 사실일까요???
누구 하나 이런 찌라시 언론과 부동산싸이트의 사기극을 검증할 생각을 하지 않았을까요?
자 그럼 부동산업자들의 하반기 예측을 대충 봅시다.
인터넷을 찾아보니 하반기의 아파트 물량을 예측하는 이런 글이 있더군요...
출처: http://www.ibtimes.co.kr/article/news/20090702/3103780.htm
자 이것이 뭐냐면... 올하반기의 아파트 분양물량양에 대한 예측 기사입니다.
이전해에 보통 9만호에서 14만호에 달하는 물량이 예정되었지만 계속 절반이하로 공급되었다는 것을 부각시키고자 한 듯합니다. 올해도 111,444호가 예정되었지만 더 줄것이다.. 이런 내용인 듯합니다.
과연 사실일까요?
진실은 이렇습니다.
올해 예정 물량은 그야말로 사상최대!!!! 무려 20만호...
사상 유래가 없을 정도로 어마 어마한 물량이 공급예정인 것입니다.
왜 상황이 이렇게 되었을 가요? 간단합니다.
지금까지 지속된 경젱위기와 미분양으로 인해 건설사들이 계속 분양을 미뤄왔기 때문이죠.
하지만 이것도 한계가 있는 것입니다.
PF 대출(프로젝트 파이낸싱 연리 14%)로 진행했기 때문에 한달에 보통 수십억에 달하는 이자를 추가로 물어야 하는 처지에 있기 계속 미룰 수는 없다는 것입니다.
그래서 안되겠다 싶었겠죠. 이번 가을에는 단판을 보지 않으면 건설사들의 나락으로 떨어질 가능성이 높아진 것입니다. 분양가를 대폭 낮출 생각은 하지 않고... 찌라시 질을 하기 시작한 것입니다.
전세가 폭등한다는 둥... 이전 정권이 어쩌니 저쩌니 하면서 물량부족으로 대폭등있을 꺼라는 둥 선동을 시작한겁니다.
그 최전방에는 일명 부동산 전문가란 작자들과 각종 TV프로의 부동산 정보프로그램이라는 것에서 대놓고 조작질에 들어간겁니다. 마치 물량부족한 것처럼....
얼마전 MBN인지 뭔지 부동산 정보 프로그램 보니 아주 가증스럽더군요.
마치 수택수요자들에게 정보를 주는 냥... 알고보면 주택업자들 편에 서있는 작자들이라는 것입니다.
아시다시피 이미 미분양이 16만호에 육박합니다. 숨겨진 미분양합하면 30만호에 육박할 것이라고 합니다. 이미 수도권 조차 주택은 완전 과잉상태에 와 있습니다.
이런 상황에서 부동산건설사들은 지금까지 밀린 물량 20만호를 이번 가을에 털지 못하면 완전히 아작나는 것입니다.
판단은 여러분이 하십시요. 물량은 넘치다 못해 어마 어마합니다. 이런 사실을 각종 부동산 사이트나 부동산 업자 정보프로그램에서는 입도 뻥끗하지 않고 오히려 그 반대로 마치 물량이 부족한냥 거짓을 해대는 것입니다. 근데 절때로 속지마십시요...
공급량은 8월에는 비교적 적다가 9월부터 대폭발을 합니다. 그리고 10월, 11월, 12월까지 지속적으로 엄청난 물량이 공급될 예정입니다.
자 그럼 혹시 20만호 공급이 무슨 근거냐? 하실 분이 있을 것 같아서 앗사리 하반기(7월~12월)까지 공급될 모든 수도권 분양 정보에 대해서 올리도록 하죠. 보시고 판단하십시요.
(미정된 것이 대략 9000호 정도 되긴 하는데.. 이런 곳을 보니 대부분 이전 분양물량이 다 털지 못한 곳이더군요.)
-아고라-부동산-핵보일러-
P.S 삣 끼 들은 원망하지 말아라.
내가 짓는 것이 아니니까는.
<< 주제6) 수도권 인구집중에 대해 까부숴 주겠다.
-글쓴이: 미래셜계-
[잘난 놈은 서울로 서울로...]
일본과 우리나라 국민의 정서중에는 비슷한 것이 많다.
예를 들자면 대학은 국립 동경대가 최고... 대학은 국립 서울대가 최고.. (반면 미국과 영국은 사립대가 최고)
또 다른 예를 들자면
"잘난 놈은 도쿄로 도쿄로... 도쿄에 입성할 능력이 안되면 수도권이라도" --> 도쿄 권 인구 약 3439만명
"잘난 놈은 서울로 서울로... 서울에 입성할 능력이 안되면 수도권이라도" --> 인구가 수도권으로 집중되고 있음
[도쿄 23구는 서울과 면적이 비슷하며 인구는 약 852만명]
도쿄는 일본 혼슈 동쪽에 위치한 도시로, 메이지 시대 이후 사실상 일본의 수도이다. 행정 구역 상으로는 도쿄 도에 속하지만, 도쿄 도는 다마 지역이나 이즈 제도, 오가사와라 제도의 넓은 지역을 포함하고 있어, 도시라는 뜻의 "도쿄"와는 그 의미가 조금 다르다. 도시라는 뜻의 "도쿄"는 도쿄 23구를 의미하며 서울과 면적이 비슷하다.
도쿄 도는 도쿄 23구와 다마 지역, 이즈 제도, 오가사와라 제도로 구성된 지방자치단체이다.
이즈 제도, 오가사와라 제도는 일본 본토에서 멀리 떨어저 있는 섬들이다.
서울특별시 - 면적 605.52km2. 인구 1028만(2003)
도쿄 23구 (면적은 약620km2, 인구는 약 852만명) - 옛 도쿄 시의 35개 구 지역
도쿄 도 (면적은 2187.05km2, 인구는 약1268만명) = 도쿄23구 + 넓은 지역 (다마지역, 이즈제도, 오가사와라제도)
도쿄 권 (약 3439만명) - 도쿄 도심에서 반경 70km 이내
도쿄의 도심으로 통근·통학하는 인구를 기준으로 할 때, 경제적인 연관이 깊은 지역을 도쿄권이라고 한다. 2000년의 인구 조사를 기준으로 할 때 도쿄 도심으로부터 70킬로미터 이내의 지역을 가리킨다. 1988년에 제정된 〈다극분산형국토형성촉진법〉에서는 ‘도쿄 도, 사이타마 현, 지바 현, 가나가와 현 및 이바라키 현의 구역 중, 도쿄 도의 구지역과 이와 사회·경제적으로 일체에 있는, 정령으로 정하는 광역’이라고 규정하고 있다.
[도쿄 23구 입성 자격은 1억2800만명 중 852만등,, 서울은 4800만명중 1천만등.. 경쟁률이 비교가 안된다]
어떤 조사를 보니 전세계 상위 1% 부자 숫자가 3700만명이라고 하는데 부자가 많은 나라 1등은 미국으로서 1% 부자 3700만명의 35%(?)인가가 미국인이고 2등이 일본인데 27%였다. 한국은 2%로서 한참 뒤처저 있다..
3700만명의 27%면 999만명이다.
일본에는 전세계 상위 1%에 속하는 부자가 999만명이나 있는 것이다. 그런데 도쿄 23구 인구는 852만명이다. 잘난놈은 도쿄로 도쿄로 모이는 일본에서는 전세계 상위 1%에 속하는 부자도 도쿄 23구에 입성하기에 어려움을 느낄 상황인 것이다.
일본 자체만 놓고 보아도 도쿄 23구에 입성하려면 경쟁률이 상당하다.
1억2800만명 중 852만등에 들어야 한다. 상위 6.7%에 속해야 하는 것이다.
반면 서울은 4800만명중 1천만등에만 들면 된다. 상위 20%에 속하면 된다.
(잘난놈은 100% 서울로 서울로 모인다는 가정하에서 상위 6.7%나 상위 20%라는 수치가 나오는 것이다. 소득이 높으면서도 도쿄 23구나 서울에 입성하지 않는 사람들도 많을 것이므로 실제로는 더 낮은 등급의 소득으로도 도쿄 23구나 서울에 입성이 가능할 것이다. 하여간에 여기서는 잘난놈은 100% 서울로 서울로 모인다는 가정하에서 계속 이야기를 진행하겠다)
상위 20%의 소득과 상위 6.7%의 소득은 어마어마한 차이가 난다.
더구나 일본은 우리보다 소득 자체가 높다. 일본의 상위 6.7%와 한국의 상위 20%는 더더욱 차이가 나는 것이다.
도쿄23구의 맨션(우리로 치면 아파트)의 가격은 일본의 상위 6.7% 고소득층이 감당할 수 있을 가격대가 형성되어야 정상이고 한국 서울의 아파트는 한국의 상위 20%가 감당할 수 있을 가격대가 형성되야 정상인 것이다. 입성 경쟁률도 서울보다 훨씬 높고 부자 숫자도 서울보다 훨씬 많은 도쿄 23구의 부동산 가격이 서울의 10배가 된다고 하더라도 전혀 이상할 것이 없는 것이다.
그럼에도 불구하고 도쿄23구의 맨션(우리로 치면 아파트)의 가격은 서울보다 비싸지 않은 것 같다. 물론 최근 몇년 사이에 일본에서 건설되어 분양되었던 신축 고급 주상복합은 이야기가 다르다. 분양가가 많이 비싸다. 그래서 "미니버블"이 생겼다는 평가를 받기도 했지만 이번 금융위기로 반토막으로 꼬꾸라지고 있다고 한다.
일본과 비교해서 전혀 싼 느낌이 들지 않는 한국 서울의 아파트 가격은 한국의 상위 20%가 감당할 수 있는 수준을 이미 넘었다.
[서울 뉴타운, 재개발, 재건축이 진행되면 될수록 폭탄은 늘어만 간다]
요즘 서울 뉴타운 분양가가 5억은 기본이다. 3.3평방미터당 분양가가 2000만원을 우습게 넘는다.
최근에는 좀 더 한심한 꼴불견까지 나타나고 있다. 노량진의 재개발인지 재건축인지의 일반분양가가 3.3평방미터당 2700만원에 책정될 것이라고 한다. 30평짜리 아파트 분양가가 8억이 넘는 것이다. 돈은 쥐뿔도 못버는 거지 조합원들이 자신들의 분담금은 최대로 줄이고 일반분양자들에게 덤탱이를 씌우기 위해 가격을 그렇게 책정했다고 한다.
대한민국 상위 20% 가계의 월소득 커트라인이 겨우 450만원인가 460만원이다. 그것도 세전 소득으로...
상위 20%의 실수령액에서 생활비와 아이들 교육비를 뺀 금액을 뉴타운 분양가와 비교하면 초라하기 그지 없다.
대한민국 상위 20%의 소득과 비교할 때 서울의 분양가는 터무니 없는 수준의 버블인 것이다.
터무니 없는 분양가로 장난을 치던 뭘하던 많이만 지어라.. 서울의 저가 주택을 싹 들어내고 죄다 아파트로 바꿔라..
그럼 둘 중에 하나는 필히 망한다.
1.미분양으로 건설회사가 망하던가.
2.프리미엄 붙여 되팔 목적으로 돈은 쥐뿔도 못버는 찌질이 투기꾼들이 계약금 5%만 들고 달려들었다가 망하던가..
둘 중에 누가 망하던 상관 없다. 그들이 망한다고 이미 건설된 아파트가 허공으로 사라지는 것은 아니다.
누가 나가 떨어지던 많이만 지어라.. ㅋㅋㅋ
뱀발: 서민계층은 내가 언급한 폭락에 대해 좋아하지 마시길...
위 글은 고소득군의 시각으로 쓴 글입니다.
서울 뉴타운, 재개발, 재건축은 서울에서 서민들을 쫓아내고 상위 20% 고소득군으로 바꾸는 주민 물갈이 사업입니다. 그런데 건설회사나 조합원들이 과도한 탐욕으로 분양가를 상위 20% 고소득군이 감당할 수 없을 정도로 터무니 없이 만드는 현상을 보며 서울 아파트 가격의 폭락을 예견하는 것입니다.
하지만 분명한 점은 서민계층은 서울 뉴타운, 재개발, 재건축으로 그들의 터전을 계속해서 잃어가고 있다는 거죠.
지금 이순간에도 서민들은 밀려나고 있습니다. 하지만 밀려나는 서민들을 위한 정부의 대책은 보이지 않죠.
이러한 현상에 대해 누구 탓할것 없습니다. 본인 책임이 가장 크죠.
힘없는 서민들이 자신들을 위해 사용할 수 있는 가장 효율적이고 파괴력을 지닌 수단이 바로 투표죠.
강남사람들이 무서울 정도로 계급투표할 때 서민들은 어디서 뭘하고 있었을까요?
<< 주제7) 멸실수와 공급수의 비밀
-글쓴이: 케네디언-
많은 사람들이 잘 모르는데, 2008년 경기 남부 시장을 얼어붙게 했던 ‘입주 물량 폭탄’ 사태가 2009년 하반기부터 재연될 가능성이 높다. 아직 거품 붕괴 초기인데다 반등 국면까지 겹쳐 있어 많은 이들이 수도권 주택시장의 수급 상황에 대해 착각하고 있다. 여전히 주택 수요 대비 공급이 부족하다는 식으로 말이다. 하지만 2009년 하반기부터 시작될 수도권 물량폭탄이 터지기 시작하면 그 위력을 실감하게 될 것이다.
<도표1>에서 볼 수 있는 것처럼 지금까지는 뉴타운과 재개발재건축 지역에서 기존 주택을 대거 밀어내니 오히려 주택공급을 줄이는 효과가 있었다. 특히 서울시는 2006~2008년 3년 동안 중소형 주택들을 대거 밀어낸 자리에 중대형을 대거 공급했다. 이것이 2008년초 중소형 위주의 강북발 집값 급등과 하반기 강남 집값 하락과 역전세난의 한 원인이 됐다. 이 같은 사태는 2009년 하반기부터 다시 시작될 가능성이 높다.
이제 아래 <도표2>에서 부동산 포털업체인 ‘닥터아파트’가 집계한 전국과 수도권 입주 물량 추이를 보자. 이 물량은 전국의 대단지 아파트만을 집계하므로 전체 입주물량보다 크게 적지만 입주물량의 추이를 보는데는 큰 문제가 없다고 판단된다. 도표를 보면 전국의 입주물량은 2009년 상당히 줄어들었다. 이것이 주로 부동산 투기 선동 기사로 전해지는 내용이다. 이런 보도들 때문에 일반인들은 현재 주택 공급이 계속 부족하다는 느낌을 갖는다. 지방의 경우 이미 몇 년 전부터 막대한 공급물량 초과 상태였기에 입주물량이 줄어드는 것은 너무나 당연하다. 중요한 것은 수도권 입주물량이다. 그런데 수도권 입주물량은 오히려 늘어나고 있다.
이를 좀 더 자세히 보기 위해 수도권 입주물량을 반기별로 살펴보자. 수도권 입주물량은 대체로 상반기보다 하반기에 늘어나는 계절성을 보인다. 2008년 하반기 9.7만호까지 늘어난 입주물량 폭탄 서울 강남과 남부축의 역전세난을 부추겼다. 마찬가지로 2009년 상반기 5.5만호까지 줄어든 물량 폭탄이 집값 반등세에 일정한 영향을 미쳤을 것으로 짐작할 수 있다. 그 같은 물량폭탄이 2009년 하반기에 11.2만호까지 쏟아진다. 물량폭탄을 일으킨 2008년 하반기보다 1.5만호 가량, 2006~2008 3년간 평균치(8.73만호)보다 2.46만호나 많은 물량이다. 2009년 대단지 입주 물량의 약 3분의 2가량이 하반기에 몰려 있는 것이다. 그것도 연말로 갈수록 물량은 더욱 늘어나 10월과 12월에 집중돼 있다. 물량폭탄은 이어져 2010년 상반기에는 8.4만호가 공급된다. 2009년 하반기보다는 줄지만 2006~2009년 4년간 상반기 입주물량 평균치(6.15만호)보다 2.25만호나 많은 물량이다. 이 같은 입주물량의 급증은 2007년 분양가 상한제 시행을 앞두고 대규모 밀어내기 분양(분양은 보통 건설 인허가 절차 후 수개월 내에 이뤄진다) 물량이 급증했던 때문이다. 2007년 하반기의 분양 물량 급증이 2009년 하반기와 2010년 상반기의 물량폭탄 급증으로 이어지는 것이다. 여러 요인과 함께 고려해야 하겠지만, 이 같은 물량폭탄이 집값에 주는 영향은 너무나 명백하다.
그런데 여기에서 끝날까. 전혀 그렇지 않다. 물량폭탄의 시작일 뿐이다. <도표3>에서 서울시정개발연구원이 2006년 뉴타운 사업에 따른 멸실(滅失)주택 규모를 추정한 결과를 보면, 뉴타운 사업에 따른 멸실주택 규모는 2008년 이후 급감하는 것으로 돼 있다. 이 같은 멸실주택 규모 추정치는 불경기와 사업 지연 등으로 2년 가량 연장된다고 쳐도 2010년까지는 크게 줄어들 것으로 추정된다. 반면 이 같은 뉴타운사업과 재개발 재건축 등 주택정비사업을 통해 공급(완공 기준)되는 호수는 2011년부터 급증할 것으로 추정된다. 서울시 추정에 따르면 2011년 5.2만호, 2013년 4.1만호 등 2011~2013년 동안에만 약 10.5만호가 공급될 것으로 추산된다. 2010년까지는 뉴타운 사업 등을 통해 멸실주택이 늘어나 주택이 순감(純減)하는 시대라면 2011년부터는 순증(純增) 주택 수가 급증하는 시기가 될 것으로 보인다.
수도권 전체는 어떨까. 서울시가 집계한 수도권 신도시와 공공택지개발지역, 뉴타운 등 정비사업 지역의 주택공급물량(완공 기준)을 <도표3>의 아래 오른쪽 그래프를 참고로 보자. 2011년 28.7만호, 2012년 23.0만호, 2012년 20.8만호가 쏟아진다. 그런데 이는 이명박정부가 추진중인 수도권 보금자리 주택 공급 호수와 수도권 지자체 재량으로 벌일 수 있는 지구단위 계획상의 공동주택사업 물량과 민간택지사업 물량, 준공업지역 등에서 향후 공급될 물량은 모두 제외된 수치다. 따라서 이 같은 수도권 아파트 공급량은 전체 공급 물량의 약 3분의 2 정도 수준으로 상당히 보수적으로 산정한 수치라고 할 수 있다. 기타 공급 물량을 모두 합쳤을 때 추산 공급 물량은 2011~2013년간 43.0만호, 34.6만호, 31.2만호로 각각 증가한다. 위에서 2007년을 제외한 2004년 이후 수도권의 연 평균 주택건설 인허가 실적이 20만호 전후(실제 2~3년 후 입주물량은 이보다 더 줄어든다)에 그치는 것과 비교해도 막대한 물량이다. 물론 이 같은 공급 물량은 향후 주택경기침체가 지속될 경우 일정하게 줄어들거나 지연될 수 있다. 그럼에도 불구하고 이들 물량의 대부분은 토지 보상이나 관리처분 인가 등 대부분 일정한 행정적 절차를 마친 상태여서 그대로 공급될 가능성이 높다. 건설업체에 일감을 만들어주기 위해 혈안이 된 이명박 정부와 주거정비사업을 공공주도로 하기로 해 사업 추진 속도를 높이는 서울시 정책 때문에 더더욱 그렇다.
이것이 단순한 어림짐작이 아니라 현실이 될 것임을 분명히 보여주는 것이 <도표3>의 아래왼쪽 그래프다. 이 그래프는 부동산 포털업체 ‘스피드뱅크’가 집계한 2009년 하반기 1000가구 이상 대단지 분양현황을 나타낸 것이다. 이 자료는 1000가구 이상 대단지 분양 물량만 집계한 것이지만 향후 주택 공급 추이는 짐작해볼 수 있다. 그런데 2009년 대단지 분양 물량은 17.6만호로 2006~2008년 평균치의 2.5배가 넘는다. 조합원 분양분을 뺀 일반분양 물량도 마찬가지다. 물론 이들 물량은 모두 수도권 물량은 아니지만 현재 건설업체들 대부분이 침체된 지방분양시장을 피해 수도권에 집중하고 있다는 점에서 대부분 수도권 물량으로 추정된다. 이 같은 추세는 2010년에도 이어질 가능성이 높다. 그런데 이처럼 늘어나는 분양물량은 2~3년 후 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다. 2007년 하반기 분양가 상한제 시행을 앞두고 발생한 대규모 밀어내기 분양물량이 2009년 하반기와 2010년 상반기 입주물량폭탄으로 돌아오듯이 말이다. 마찬가지로 2009년의 대규모 분양물량은 2011~2012년 이후 대규모 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다. 역으로 앞서 살펴본 수도권의 완공기준 공급물량이 2011~2012년에 급증하는 것이 2009년의 대규모 분양 물량 급증으로 예고되고 있는 것이다. 아직 구체적으로 산정하기 어려워서 그렇지 2013년 이후에도 수도권 2기 신도시와 대규모 정비사업, 초고층 빌딩 추진 등으로 수도권 주택 공급은 매우 큰 폭으로 늘어난다. 1990년대 초 5개 신도시를 조성할 때보다 훨씬 더 많은 물량이 쏟아지게 돼 있다. 그것도 향후 주택유효수요 계층 인구가 정체기를 지나 빠르게 감소하기 시작하는 시대에 말이다. 이에 따라 2010년대 주택시장은 만성적인 공급 과잉 상태가 될 가능성이 아주 높다.
이런 설명을 들으면 독자들은 어리둥절할지도 모르겠다. 신문지면에서 "주택건설(인허가)실적이 줄어 2~3년 후 집값이 뛸 것"이라는 엉터리 보도가 난무했기 때문이다. 그러면서도 이런 대규모 입주물량이나 분양 물량 때문에 집값이 내릴 것이라는 경고는 본 적이 없을 것이다. 기자들이 이런 기사를 쓸 때는 “대단지 아파트는 블루칩이니 지금 사두면 돈이 된다”는 식의 광고성 기사로밖에 취급하지 않기 때문이다.
<< 주제8) 결국은 막차 타는 사람들. 그리고 렌트사는 바보들
-글쓴이: Lost in Seattle-
<< 주제9 매매지수 / 전세지수 (국민은행집계) 차트(인포맥스) 분석 >>
-글쓴이: 선인화-
저는 그림쟁이입니다. 국채선물시장에서 10년동안 일일시황을 쓰고 있습니다. 그렇다고 채권시장만 분석하는 것은 아닙니다. 채권(금리), 주식(해외 포함), 외환(원달러, 유로달러, 파운드 달러, 달러엔 등), 원자재(원유, 전기동 등), FFA(선박운임지수, 발틱지수 포함) 모든 것을 그림으로만 분석하고 종합해서 기관투자가들에게 서비스 하고 있습니다.
그 분들이 제게 요구하는 것은 오로지 그림으로만 보는 시장입니다. 그리고 모든 상품을 망라한 종합적인 시각이지요. 또한 시간에 대한 저의 견해입니다. 아무래도 펀더멘탈 분석은 시간분석에는 약하니까요. 또한 펀더멘탈 분석은 증권사나 외국계은행들 소속 애널들이 많이 있기 때문에 굳이 저한테까지 그런 것을 요구하지 않습니다.
그래서 마찬가지로 이 포럼에서 펀더멘털 분석은 못합니다. 제 스스로의 목소리를 낼 수 없기 때문에 하지 않습니다. 이 것 저것 짜집기 하면 이야기 할 수 있겠으나 그것은 시황쓰는 의미가 없겠지요. 연구소분들을 포함한 쟁쟁한 분들이 많기 때문입니다. 펀더멘탈은 주로 듣는 입장입니다.
사족이 길었네요. 저는 아래의 차트를 보고 제 아파트 팔고(지난 6월 계약) 지난 주 금요일 전세로 이사(08/21)했습니다. 마누라 설득하기 힘들었습니다만 이번에는 말을 들어주더군요. 사실 2008년초에 집 팔자고 이야기 했다가 짐싸 줄 터이니 집에서 나가라 하는 바람에 꼬랑지 내렸습니다.
아래의 차트들은 국민은행 자료를 인포맥스에서 차트로 제공하는 있는 것입니다. 2003년 8월(정확한 월인지는 까리) 가격을 100으로 하고 만든 지수입니다. 아무튼 2003년 중반 가격을 기준으로 해서 제공하는 것입니다.
저는 200여가지 기술적 분석 툴 중에서 주로 엘리엇 파동이론, 일목균형표 이론, 캔들스틱 분석을 중심으로 해서 전통적 기술적 분석을 접목시켜 보는 편입니다만 시황 제공은 일목균형표로 합니다.
현재의 월봉 그림을 있는 그래로 분석해 봅니다.
[선 정의]
검은색선 : 가격
녹색선 : 후행스팬
파란선 : 기준선
빨간선 : 전환선
아래 숫자 : 개월수 계산
수직선들 : 저항선, 지지선
1. 후행스팬이 가격을 하회함으로 70.68부터의 상승장이 무너진 것을 최종확인
2. 기준선(파란선), 전환선(빨간선)이 역전됨으로 하방이 우세한 형국
3. 더군다나 가격(검은선)이 전환선을 하회한 이후 역전 상황에서 전환선 위로 올라갔으나 다시 전환선 아래로 하회. 이는 매우 중요한 시그널로서 일단 최소한 아래에 제시한 90.75 수준은 갈 가능성이 높다고 봄
4. 우 상향하는 채널(굵은 검은선)을 기준으로 해서 채널 내에서 저점과 고점을 잘 잡고 있음. 채널 상단에 한 번 도달(2007년11월) 한 이후이므로 채널 하단까지 일단 한 번 갈 가능성이 높음. 이 경우 가격으로 가든지 기어서 가든지 아니면 채널은 올라가고 가격은 내려서 만나든지 간에 일단 만날 가능성이 있음. 만약에 이 채널 하단을 무너뜨리면 지금까지 볼 수 없었던 아주 큰 하락장세가 올 듯.
5. 채널하단이 무너지고 안 무너지고를 떠나서 일단 시간으로 보면 매매지수 한 사이클이 17년 정도 됨. 이 그래프에서는 한 사이클만 나오지만 몇 년전 제가 본 30년 이상의 큰 사이클에서도 이런 사이클(약 16년)은 순환되는 것으로 확인(현재 자료가 없어서 여기서 제시하지 못하니 믿거나 말거나….^^)
6. 직전 사이클 중 하락 추세는 92개월이고 상승 추세는 110개월임. 채널 상단을 2007년 11월 찍었고 현재 18개월째 조정장세에 있음. 만약 직전 하락 기간과 비슷하다고 할 때 2007년 11월 부터의 현 하락추세가 일단 멈추는 저점을 찍는 것은 최소한 2016 정도 될 것으로 예상.
가격 수준에 대한 예상은 차후에 기회 있으면 한 번 예측해 보겠습니다. 현재 장중이라 바빠서 간단하게 올렸습니다. 기타 다른 기술적 분석툴로도 드릴 말씀이 좀 있지만 생략합니다. 처음 올리는 것이라 미비한 점이 많더라도 이해 부탁드립니다. 아래 그림 중 첫번째 그림은 전세지수, 두 번째 그림은 매매지수입니다.
오늘도 좋은 하루 되십시오.
매매지수 2009.08.25
전세지수 2009.08.25
<< 추신.. 당신이 50세에 10억이 있다면?>>
-글쓴이: 부화뇌동-
스위스,스웨덴,네덜란드,뉴질랜드,호주,캐나다...등등등 이런 나라들 하면 무엇이 떠오르십니까? 자녀양육이 보장되는나라. 국가가 책임져주는나라. 실업자도 먹고사는데 지장없는 천국의 나라. 최선진국 복지의 나라 둘째놈이 뉴질랜드에 가있습니다. 40대 정도까지 재산을 모으고 각종 복지비로 평생 살 수 있습니다. 다만 자산은 점점 줄어듭니다. 일본도 마찬가지 입니다. 은행에 넣어도 금리는 제로상태고 부동산으로 투자한다는 얼빵도 없습니다. 20년간 계속하락 주식도 10년간 계속 하락 이들 나라가 선진국이 된 원동력은 바로 여기에 있습니다. 성실하게 노동의 가치로 먹고사는 나라. 땀흘려 값지게 번돈으로 투기안하고 잘먹고 잘살 수 있는 나라. 평생 모은돈에 대출까지 만땅 받아 집에 올인하는 것 보다는 식당에, 시장에, 자동차에, 옷입는데 쓰면서 내수를 발전시키고. 그 내수를 바탕으로 제조업이 경쟁력이 있게 되는 나라. 값비싼 부동산 금융비를 감당못해 중국,인도로 떠나는 한국기업의 실상을 보십시요. 과연 어떤게 옳은 것인가를. 현재 부동산 인간의 광기가 만들어낸 거품에 불과합니다. 글을 읽고있는 당신들께 정중히 여쭈어 봅니다. 만약 당신이 50세이고 재산이 10억이 있습니다. 그럼 앞으로 어떻게 사실건가요? 1억,2억,3억 모을땐 투기에 열을 올리고, 돈이 미쳐갑니다. 안정적인 자산이 모이는 임계점은 중산층 기준으로 현찰10억정도라고 생각합니다. 연4% CMA에 넣어도 하루에 10만원씩 이자로 박힙니다. (연봉 4000만원 수준) 30년 산다고 치고, 대충 은행이자로 평생 먹고살 수 있다는 말입니다. 하루에 10만원씩, 나오는 이자로 아끼고 모아서 이빨도좀 고치고, 관절염도 좀 치료하고 손주들 용돈도 좀 주고, 사회봉사도 하고 살면 세상이 좀 밝아지지 않을까요? 네? 10억+전세5억+대출10억 만땅 받아서 25억짜리 아파트에 몰빵하라구요? 전 그런 개 미친짓은 하지 않겠습니다. 88만원 젊은 우리 세대들을 위해. 부동산 거품은 반드시 꺼져야 하며, 그돈이 내수에 풀려 직장이 늘어나야 하고, 부동산 거품이 빠지면 자연스럽게 소비물가도 내려갑니다. 자영업자들이 가장 부담스러워 하는게 "가게세"라는거 잘 아시시라 믿습니다. 진심으로 글한번 써봅니다. 자라나는 젊은 부부들이 새생명을 삐약삐약낳고 살기 좋은 대한민국을 만들기 위해 1.본 글을 인쇄하시여 지인들과 공유부탁드립니다. 2.주변실수요자 지인들에게 널리 알려주시기 바랍니다. 공감되시면 추천/반대 아무거나 살포시 누르고 나가주세요.